Boîte à outils pour propriétaire en mal de trésorerie
Décembre 2007 – Janvier 2008 / L’As Patrimonial
La baisse du marché de l'immobilier peut mettre en difficulté le propriétaire en mal de trésorerie.
Diverses solutions existent, selon sa situation personnelle et financière et la nature de son bien, parmi lesquelles la vente à réméré, le lease back ou le crédit hypothécaire.
Rappel des particularités de ces produits financiers pour le cabinet Spécialisé Ailleau Bougardier.
Spécialisé depuis 1970 dans le refinancement hypothécaire, le Cabinet Ailleau Bougardier regroupe des professionnels issus de la banque, du notariat, de l’immobilier et de la gestion de patrimoine. Principale activité: libérer des liquidités à partir d'un bien immobilier à l'aide de trois produits financiers:
1.Le Crédit Hypothécaire
2.La Vente à Réméré
3.Le Lease Back
L'expérience du Cabinet Ailleau Bougardier, ainsi que sa solide notoriété auprès de banques étrangères avec lesquelles il a pour habitude de travailler, permet à cet établissement de renom d'offrir à des particuliers ou des professionnels, des solutions de financement alternatives à celles proposées par les banques à réseaux françaises. Ces mêmes banques, restant avec les notaires et les CGPI, les principaux apporteurs d'affaires du Cabinet qui traite aujourd'hui :
- Le rachat de crédits relais (via les banques à réseaux) arrivés à leur terme et non reconduits.
- Les apports en compte courant dans la société pour combler des découverts autorisés puis non reconduits.
- L'augmentation de capital pour une meilleure solvabilité auprès des fournisseurs.
- Le règlement de dettes fiscales, sociales ou privées.
- La recherche de trésorerie des promoteurs immobiliers pour terminer leurs travaux, et des marchands de biens en manque de clients.
- Le besoin de liquidités pour être prêt à investir au bon moment dans l'immobilier et saisir des opportunités.
Le marché de l'immobilier étant stagnant ou baissier, le propriétaire d'un bien immobilier qui n'a pas d'autres issues que de réaliser son actif pour générer des liquidités se trouve dans une impasse : pas de demande ou, dans le meilleur des cas, concession sur le prix de vente s'il trouve un acquéreur intéressé avec le risque que la promesse de vente n'aboutisse pas parce que l'acquéreur potentiel ne trouve pas le financement ou attend une baisse plus prononcée. En attendant une reprise de l'immobilier, la personne en mal de trésorerie aura recours à un financement garanti par son bien immobilier.
C'est en fonction de sa situation personnelle et financière, de sa capacité à rembourser et de la nature de son bien immobilier que le Crédit hypothécaire, la Vente à Réméré et le Lease Back pourront être envisagés.
1. Le Crédit Hypothécaire
Il s'adresse à un large public, qu'ils soient salariés, retraités, artisans, commerçants, chefs d'entreprises, professions libérales.
A ne pas confondre avec les récentes mesures préconisant pour les prêts d'acquisition le retour à la prise de garantie hypothécaire au lieu de l'intervention quasi automatique de société de caution mutuelle. En effet, le crédit hypothécaire est un crédit sur mesure, il s'adapte à chaque cas particulier et a pour vocation de dégager une trésorerie en s'appuyant sur la garantie d'un bien déjà acquis. Les taux appliqués pour tout objet « non Scrivener » se situent aux environs de 6,5%.
Conditions d'acceptation depuis la crise :
- La quotité prêtée reste inchangée (environ 50% de la valeur du bien) mais le montant du prêt est moindre puisqu'il tient compte de la valeur du bien apporté en garantie et d'une éventuelle baisse du prix de l'immobilier.
- L'objet du prêt est sérieusement pris en compte.
- Les ratios de capacité d'endettement sont plus stricts.
- Les crédits d'enrichissement sont aujourd'hui mieux acceptés par les banques, au détriment des prêts destinés au règlement de situations contentieuses.
Les partenaires bancaires étrangers avec lesquels le Cabinet Ailleau Bougardier a pour habitude de travailler restent présents et stables et continuent à étudier les dossiers au cas par cas, comme à l'accoutumée. Les banques prêteuses s'engageront plus facilement si l'environnement immobilier de l'emprunteur se compose de plusieurs biens : on prête encore aux riches désargentés.
La situation économique actuelle n'engage pas les banques à traiter des « crédits hypothécaires purs » c'est-à-dire qui ne tiennent pas compte ou peu de la capacité à s'endetter. Le règlement « in fine » du capital grâce à la vente du bien est moins systématique.
Toutefois, les banques tiennent compte de la réelle volonté des emprunteurs à vendre leur bien immobilier et accordent des crédits hypothécaires « relais sec » d'une durée de 5 ans tout en étudiant de près la capacité à payer les intérêts pendant la durée du prêt. Elles apprécient que les emprunteurs aient bien assimilé le fait que le marché français de l'immobilier a baissé.
Toutefois, le Cabinet Ailleau-Bougardier constate que certains dossiers éligibles il y a quelques mois ne trouvent plus de financement bancaire aujourd'hui, par exemple:
- lorsque la demande de financement porte sur le règlement d'une dette qui fait l'objet d'une procédure judiciaire et que le bien est grevé d'une hypothèque judiciaire ou d'un commandement de saisie;
- lorsque la demande émane d'un professionnel dont l'activité est particulièrement touchée actuellement, tel que apport en compte courant dans une concession automobile ou dans une société de promotion immobilière.
Aussi, une offre alternative comme la Vente à Réméré (ci-dessous) trouve aujourd'hui sa vraie raison d'exister.
2.La vente à Réméré
Selon les articles 1659 à 1673, le Réméré
permet à un vendeur de racheter ses biens vendus
à tout moment et au prix de la vente.
Une formule méconnue de mobilisation de trésorerie en l'absence d'autres sources de financement. Un financement qui n'est pas un crédit et qui peut donc être mis en place dans les situations les plus désespérées.
- Son intérêt : possibilité d'obtenir un financement d'une durée maximum de 5 ans lorsqu'il n'y a plus d'accès au crédit hypothécaire.
- Son utilisation : personne physique ou morale surendettée par des retards de règlement d'impôts, de crédits…, ce qui entraîne inexorablement la mise en vente judiciaire des biens. Le Réméré peut alors, en une seule fois, permettre :
- d'apurer toutes les dettes
- de prévoir les charges à venir
- de redevenir « in bonis »
- de redémarrer sans dettes et, durant 5 ans, de racheter le bien vendu
- Le risque : celui de ne pas pouvoir racheter son bien à l'échéance des 5 ans, risque qui peut être diminué fortement en minimisant son montant, celui-ci ne devant servir qu'au règlement des dettes.
Il s'adresse de préférence aux professions libérales, commerçants, industriels qui ont eu un accident de parcours dans leur vie professionnelle et qui savent qu'ils vont pouvoir passer ce cap difficile, plutôt qu'à des salariés dont les revenus avant et après le réméré seront toujours les mêmes. Il arrive toutefois que certains salariés puissent utiliser un réméré pour se sortir d'un mauvais pas.
Garantie à prendre : avant de vendre, prévoir la sortie, à savoir à quel moment racheter son bien, et comment. Lorsque cette condition est réalisée on peut s'engager dans le processus de la Vente à Réméré.
Avantages/inconvénients: pour bien comprendre un Réméré il faut le comparer avec la vente aux enchères des biens propres :
- vente à Réméré : les dettes sont instantanément remboursées et les intérêts de retard peuvent être négociés avec les créanciers ; vendeur reste dans ses meubles.
- vente aux enchères : tous les créanciers sont payés aux derniers sous, intérêts de retard capitalisés et augmentés des pénalités ; le débiteur doit déménager.
Le Réméré est un excellent placement sans risque,
avec l'assurance, pour l'investisseur, d'obtenir
un rendement de 12% par an.
3.Le Lease Back immobilier
Lease Back, forme de financement qui permettra
à I’entreprise de se constituer un « trésor de guerre » pour se désendetter ou faire face à des investissements.
Dans un esprit similaire à la Vente à Réméré, le Lease Back, est mieux adapté lorsque la recherche de financement émane d'une entreprise et que les biens sont de nature commerciale ou industrielle. C'est une possibilité de financement locatif englobé sous le vocable « leasing » (encadré ci-dessus) ou « crédit bail ».
Le Lease Back immobilier est un cas particulier de crédit bail: le futur locataire n'a pas à chercher un bien auprès d'un quelconque fournisseur, car il est déjà propriétaire du bien intégralement payé. S'il en a toujours l'usage, ce bien immobilise malgré tout un certain montant de capitaux.
Le Lease Back permet de récupérer des liquidités immobilisées et de les consacrer à des investissements économiquement plus rentables ou l'apurement de dettes par exemple.
Le bien est vendu à un crédit-bailleur (cession, sale) qui en devient propriétaire moyennant la mise à disposition du montant des capitaux.
Le nouveau établit un contrat de location (bail, lease) et met en retour (back) à disposition du vendeur initial l’utilisation de ce même bien, moyennant une série de loyers pour une durée déterminée, au terme de laquelle le vendeur devenu locataire, dispose d'une option de rachat dudit bien. La vente Lease - Back, considérée une opération à vocation financière, est exonérée de droits de mutation, seule la taxe de publicité foncière, calculée sur le montant de la mutation, est due.
Cette technique permet au professionnel
vendeur de rendre liquide ses actifs immobiliers
tout en continuant à utiliser les locaux.
LE LEASING
Rappel du principe économique du leasing qui comprend 3 parties :
- Le fournisseur d'un bien
- L'utilisateur effectif, dit le crédit-preneur ou locataire
- Le propriétaire juridique du bien, le crédit-bailleur (en France, toujours un établissement financier) qui en finance l'acquisition pour le mettre à disposition du crédit-preneur.
Le bien est choisi par le crédit-preneur (locataire) en fonction de ses besoins.
Le bien est remis par le fournisseur au crédit-preneur (locataire); il est acheté au fournisseur et immédiatement payé par le crédit-bailleur, qui en demeure le propriétaire juridique et effectif, même si ce n'est pas lui qui en a l'usage pendant toute la durée de l'opération.
Durant une déterminée préalablement, le bien est mis à disposition du crédit-preneur par le crédit-bailleur moyennant le paiement d'une série de loyers.
A l'issue de la période contractuelle, le crédit-preneur a, sur option, la possibilité de devenir propriétaire du bien financé pour un prix fixé au contrat. S'il ne souhaite pas exercer ce droit d'option, le crédit-preneur a la possibilité, soit de poursuivre la durée de la location, soit de restituer le bien a son propriétaire, le crédit-bailleur. |
