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Puis-je rembourser mon prêt hypotécaire à tout moment ?
Bien entendu vous pouvez rembourser votre crédit hypothécaire à tout moment soit en partie ou en totalité.
Si je rembourse par anticipation, y-a-t-il des frais de pénalités ?
En règle générale il est normal que vous deviez payer une pénalité qui se situe souvent autour de 3 % du montant que vous remboursez, mais cette pénalité peut également être calculée sur un montant de 6 mois d’intérêts. De toute façon les modalités doivent être précisées dans l’offre de prêt et portées à votre connaissance avant la signature de l’acte.
Je ne suis pas assurable, puis-avoir un crédit hypothécaire ?
L’impossibilité d’être assuré n’est pas une cause de refus systématique. Certaines banques étrangères vous laissent le choix de vous assurer ou non.
J’ai 82 ans je voudrais emprunter en hypothéquant ma maison pour aider mon petit fils à s’installer. Vu mon âge est ce possible ?
Nous avons déjà obtenu des crédits hypothécaires pour des seniors qui sont vos aînés, nos partenaires bancaires étrangers n’imposent pas de limite d’âge.
Pouvez vous m’indiquer les délais pour obtenir un crédit hypothécaire ?
A partir du moment où votre dossier est complet, nous prenons rendez vous avec le banquier qui souhaite visiter le bien et vous rencontrer. Une réponse de sa part vous parviendra dans les dix jours qui suivent la visite. Suite au délai de réflexion de 11 jours nous pouvons organiser la signature de l’acte de prêt chez le notaire. Les délais raisonnables pour obtenir les fonds dans le cadre d’un prêt hypothécaire sont de 6 à 8 semaines.
À quel moment les fonds seront-ils débloqués ?
Les fonds sont disponibles et débloqués par le notaire le jour même de la signature de l’acte de prêt.
Ma fille a besoin de faire un emprunt de 100 000 € sur 20 ans pour restructurer ses finances, puis je lui apporter mon bien en garantie ?
Bien sûr, vous pouvez vous porter caution hypothécaire pour votre fille, c'est-à-dire que votre fille sera l’emprunteur et la banque prendra une hypothèque du montant du prêt sur votre bien.
Si je fais un crédit hypothécaire, pourrai-je vendre mon bien malgré tout ?
Bien entendu vous pourrez vendre votre bien à tout moment pendant la durée du prêt, il faudra simplement rembourser le prêt à la banque le jour de la vente.
Puis je faire un prêt hypothécaire sur 20 ans pour financer le bateau de mes rêves ?
Vous pouvez faire un crédit hypothécaire longue durée sur 15 ans, 20 ans et même 25 ans, ce qui vous permettra de réaliser votre rêve en payant des mensualités en rapport avec vos revenus.
Je suis gérant de ma société, je viens d’avoir un redressement fiscal, j’ai une somme relativement importante à verser aux impôts. J’ai mis ma résidence secondaire en vente mais je ne pense pas pouvoir réaliser cette vente avant 8 ou 10 mois. Puis je obtenir un crédit hypothécaire en attendant ?
Nous pouvons envisager de vous prêter la somme nécessaire au règlement de votre dette fiscale sous la forme d’un prêt relais. Vous paierez alors les intérêts du prêt et vous rembourserez le capital le jour de la vente.
J’ai 50 ans j’habite Paris, je suis propriétaire de ma résidence principale qui est entièrement payée.
Je souhaite prendre ma retraite dans 10 ans mon souhait serait d’acheter maintenant ma maison en province pour en profiter tout de suite en résidence secondaire, seulement je ne veux pas avoir une trop grosse échéance, comment puis je faire ?
Vous pouvez acheter dès à présent votre maison en province et la financer de la façon suivante :
Vous apportez en garantie votre résidence principale et votre future acquisition, la banque vous prête ainsi la totalité du montant nécessaire à l’achat, vous payez pendant 10 uniquement les intérêts du prêt et payez le capital en une fois à la vente de votre résidence principale.
Je possède un bien immobilier en indivision puis je hypothéquer ma part indivise ?
Hélas non, l’hypothèque est prise sur la totalité du bien par la banque pour que cette dernière soit pleinement garantie, par conséquent vous devrez obtenir la caution hypothécaire du co-indivisaire.
Je suis propriétaire de la nue propriété suite à la donation faite par mes parents eux-mêmes ayant conservé l’usufruit, puis je faire un prêt hypothécaire sans leur demander leur autorisation ?
Même réponse qu’à la question précédente la caution des usufruitiers est indispensable.
J’ai de très faibles revenus, je ne veux pas vendre mon seul bien, mais je souhaiterais obtenir une trésorerie pour améliorer mon train de vie.
La réponse va varier en fonction de votre âge, vos revenus et de la valeur de votre bien.
Plusieurs possibilités sont à étudier :
- La vente de votre bien en viager
- Le prêt viager hypothécaire
- Un prêt dont le remboursement des intérêts et du capital se ferait sur une longue période voir 25 ans sans limite d’âge et sans assurance décès dont les échéances devront être en adéquation avec vos revenus.
Mes biens immobiliers sont dans une sci dont je possède 90 % des parts à moi seul, je voudrais hypothéquer mes biens pour obtenir une trésorerie personnelle.
Il va falloir tenir compte de plusieurs critères à savoir :
- La sci ne peut pas donner son bien en garantie pour que l’un de ses associés obtienne un prêt à titre personnel, ce qui serait considéré comme un abus de bien social.
- La sci peut emprunter pour rembourser une dette qu’elle aurait envers son associé, par exemple un compte courant d’associé.
- Idéalement l’associé devrait faire un prêt de trésorerie avec en garantie le nantissement de ses parts, montage difficile à mettre en place.
Je possède uniquement des biens à l’étranger, pouvez vous prendre ces biens en garantie ?
Peu de banque avec lesquelles nous travaillons savent se garantir sur des biens hors de France. La faisabilité dépendra de la localisation des biens si ils se trouvent en zone Europe, de la valeur des biens si elle est supérieure à 1.5 M€ et du montant du prêt.
J’ai un patrimoine important, j’attends une rentrée d’argent importante, j’ai un besoin momentané mais je n’ai aucun revenu.
Si votre besoin est supérieur à 500 000 €, si votre patrimoine représente plusieurs biens immobiliers et une valeur supérieur à 1.5 M€, nous pourrons étudier votre demande.
Vous m’avez obtenu un prêt hypothécaire il y a 5 ans, il me reste un capital à devoir, je vais vendre mon bien et j’en achète un autre de la même valeur, puis je conserver mon crédit en cours.
La banque peut effectivement accepter de transférer son hypothèque sur votre autre bien à condition que le nouveau bien soit d’une valeur équivalente ou supérieure au précédent.
Quel est le coût d’un prêt hypothécaire ?
Lors de la mise en place du prêt le jour de la signature de l’acte chez le notaire, les frais suivants calculés sur le montant de votre prêt seront déduits du montant de votre prêt, à savoir :
- Frais d’hypothèque environ 2.5 %
- Frais de dossier du cabinet 5 %
- Frais de dossier de la banque : 1 %
J’ai déjà un prêt hypothécaire puis je en avoir un second ?
En règle générale, les banque préfèrent être en 1er rang, toutefois tout dépendra de la valeur de votre bien, du capital restant dû et du montant que vous demandez.
Quels sont les délais pour obtenir un crédit hypothécaire ?
Le délai raisonnable pour obtenir le déblocage des fonds dans le cadre d’un prêt hypothécaire est 6 semaines.
Quelle est la différence entre un crédit hypothécaire et un crédit immobilier ?
Un crédit immobilier est un crédit qui a pour objet l’acquisition d’un bien ce crédit peut être hypothécaire si la banque se garantit sur le bien objet du prêt ou non hypothécaire si elle fait intervenir une société de caution pour se garantir (crédit logement.
Le crédit hypothécaire lui est garanti par un bien dont l’emprunteur est déjà propriétaire et ce prêt est consenti en général pour une raison autre que l’acquisition d’un bien (paiement d’une dette, aide aux enfants, études, installation, achat d’actions, etc...)
Est-ce que le crédit hypothécaire peut favoriser l’accession à la propriété ?
Oui, mais quand il représente un apport pour une opération immobilière.
En règle générale lorsque l’on achète un bien, la banque se garantit sur le bien que l’on achète et non sur un bien dont l’on est déjà propriétaire.
En revanche si la banque ne veut pas prêter la totalité du montant de l’acquisition, vous pouvez hypothéquer un bien que vous possédez en patrimoine pour constituer un apport.
Vous pouvez également hypothéquer pour financer une acquisition dans un pays étranger, ou financer un bien pour un enfant.
Qu’est ce que l’hypothèque rechargeable et est-elle pratiquée par les banques en France ?
L’hypothèque rechargeable fonctionne comme une ligne de crédit « en attente d’utilisation » correspondant au capital déjà remboursé sur un crédit immobilier. Ce montant disponible fera l’objet de crédits pour des dépenses d’ordre personnel : achat d’un véhicule, aide aux enfants, loisirs…
La réforme voudrait que ces nouveaux crédits puissent être octroyés par des établissements bancaires différents de celui ayant accordé le prêt immobilier d’origine.
Chaque nouveau prêt fera l’objet d’une inscription en marge du contrat initial, devant notaire.
Les pays européens qui pratiquent l’hypothèque rechargeable, comme la Grande Bretagne, l’Espagne ou la Belgique, lient les crédits rechargeables aux prêteurs initiaux.
Contrairement au système anglo-saxon où le plafond de tirage évolue en fonction de l’augmentation de la valeur vénale du bien, l’hypothèque rechargeable à la française devrait être calculée uniquement en fonction du capital déjà remboursé.
Les incertitudes liées à l’hypothèque rechargeable :
Les prêteurs voudraient une plus grande liberté pour pouvoir financer une gamme très large de besoins, alors que le trésor réfléchit quant à l’objet des prêts et à un montant minimum.
Que se passerait-il si un incident de paiement intervenait sur un prêt ayant financé un achat mineur ? La saisie du bien immobilier serait elle déclenchée ?
L’hypothèque rechargeable serait donc transférable d’un établissement à un autre. Mais dans la pratique, la banque qui aura pris l’hypothèque d’origine et qui connaît le parcours de son client, tant sur le plan professionnel que sur le plan de son endettement, et la valeur de son gage, pourra plus facilement accorder ce type de prêt en toute connaissance de cause. Ce produit serait donc fidélisant.
Cette réforme apporterait un changement radical dans la pensée des banques qui n’associent jamais les crédits immobiliers et les crédits à la consommation.
Exemple :
Une personne ayant contracté deux prêts à la consommation souhaite acheter son premier appartement. Elle a à son actif un endettement à court terme. Elle sollicite un prêt immobilier et demande que ses prêts à la consommation soient incorporés dans son prêt immobilier. Aucune banque ne lui accorde ce montage.
Résultat : il arrive que le calcul de l’endettement dépasse les 33 % et que la personne ne puisse pas obtenir son prêt immobilier en conservant, à part, ses crédits à la consommation.
Les problèmes évoqués par les banques :
- Les personnes ayant financé leur acquisition par un prêt garanti au moyen d’une caution (donc n’ayant aucune inscription) pourront-elles se voir octroyer un autre prêt du montant de la valeur totale de leur bien ? Quelle sera alors la base de calcul ?
- Quels seraient les taux d’intérêt pratiqués sur la partie extraite ?
- La notion de ratio d’endettement sera-t-elle abolie ?
L’hypothèque rechargeable devrait s’adresser aux personnes ayant des revenus faibles et irréguliers ainsi qu’aux ménages aisés.
Pour les personnes bénéficiant de revenus faibles et irréguliers, l’analyse des banques devra par conséquent changer et se transformer en analyse d’expertise immobilière.
Le crédit hypothécaire est considéré comme une activité de niche par les banques généralistes. Dans la demande d’un crédit hypothécaire la moyenne d’âge est plus élevée, l’objet du prêt correspond à un vécu dont il faut tenir compte dans l’analyse du dossier
Aujourd’hui l’analyse d’un dossier de prêt en France s’établit sur la capacité de remboursement et non sur la valeur du gage. Pour changer le cadre de l’analyse, il faudra du temps et des réformes concernant les points suivants :
- La rémunération du risque pour les banques : abolition du taux d’usure qui n’existe, par exemple, pas en Belgique.
- Le déplafonnement du ratio d‘endettement.
- Une prise d’hypothèque simplifiée et plus rapide.
- Des procédures de saisie facilitées et raccourcies.
Quels acteurs bancaires proposeront ce type de prêt :
Le marché du crédit immobilier est concentré chez les grandes banques à réseau. La BNP et Le Crédit Agricole disposent actuellement d’un leadership dans le domaine du crédit à la consommation via des sociétés comme Cetelem et Cofinoga (BNP), Sofinco et Finaref (CASA) ou Franfinance et CGI (Société Générale).
C’est parmi ces sociétés qu’il faut sans doute chercher les grands bénéficiaires de la réforme.
Toutefois les banques spécialisées dans la consolidation de dettes qui ont une pratique de la garantie hypothécaire, telles que GE Money bank ou le CFCAL, devraient également jouer un rôle prépondérant.
J’ai 80 ans, je ne veux pas vendre mon bien en viager, puis je hypothéquer ma maison et qu’à ma mort mon bien revienne à la banque sachant que je ne peux pas rembourser le crédit mes revenus étant trop faibles ?
Le Crédit Foncier peut en effet vous proposer ce type de prêt, il s’agit du prêt viager hypothécaire.
Peut avoir un prêt viager hypothécaire auprès de votre cabinet et y a-t-il d’autres banques que le Crédit Foncier qui accordent le Prêt viager Hypothécaire ?
Non, aujourd’hui seul le Crédit Foncier répond à la demande du Prêt Viager Hypothécaire, aussi notre cabinet n’intervient pas sur ce produit actuellement.
Vous trouverez ci-dessous des renseignements sur :
Le Prêt Viager Hypothécaire ou L’ hypothèque inversée.
Le prêt viager hypothécaire est un crédit hypothécaire permettant à une personne âgée de recevoir une somme d’argent proportionnelle à la valeur de son bien immobilier.
Les intérêts sont capitalisés et le prêteur se rembourse au décès de l’emprunteur.
Le montant emprunté augmente avec le temps. Le montant final de la dette est incertain puisqu’il dépend de la durée de vie de l’emprunteur.
Contrairement au viager classique, la contre partie du viager hypothécaire est un établissement de crédit, pas un investisseur.
Le viager hypothécaire est un produit qui permet de mobiliser un patrimoine immobilier, sans vendre le bien, et de toucher un complément de retraite.
Le viager classique est en recul en France et les retraités sont à la recherche de moyens pour mobiliser leur épargne immobilière.
A l’heure actuelle seul le Crédit Foncier est en mesure de proposer le viager hypothécaire.
Les caractéristiques sont les suivantes :
Montant déterminés en fonction de l’âge et de la valeur du bien, basée sur l’expertise de la banque.
Le prêt viager hypothécaire est proposé aux seniors de plus de 65 ans, personnes physiques uniquement peut servir à financer tous les souhaits à l’exception du financement d’une activité professionnelle.
Quotités prêtées calculées selon l’âge à titre indicatif :
65 ans 18 %
70 ans 25 %
75 ans 34 %
80 ans 44 %
85 ans 53 %
90 ans 61 %
Les attentes des personnes âgées en matière de crédit hypothécaire :
Environ 5 % des personnes âgées de plus de 70 ans vendent leur résidence principale, sachant que les plus de 70 ans représentent un peu moins du quart de la population et sont propriétaires à 72 %.
Les ménages de plus de 65 ans endettés représentent environ 12 % du total des ménages endettés. Cela donne une idée du potentiel de ce marché.
Nombreux sont les appels, pour connaître les tenants et les aboutissants du viager hypothécaire, que le Cabinet Ailleau et Bougardier reçoit.
Les demandes sont souvent motivées par un besoin ponctuel de trésorerie afin de régler une importante facture de copropriété ou bien pour aider un enfant ou un petit enfant.
La plupart du temps nous arrivons à trouver une solution intermédiaire. Notre cabinet peut répondre favorablement à une demande de crédit hypothécaire sans limite d’âge lorsque le bien apporté en garantie se trouve sur Paris, en région parisienne ou dans le sud de la France.
Lorsque le bien se trouve en province la limite d’âge est 79 ans.
Le crédit hypothécaire pur, sans limite d’âge, répond à une demande certaine alors que le viager hypothécaire s’adressera à une population de personnes âgées n’ayant pas d’héritiers. En effet, l’importance de la transmission du patrimoine pour les personnes âgées est une préoccupation.
En conclusion :
L’hypothèque rechargeable pourrait être présentée comme un revolving hypothécaire sans fin, ce qui aboutirait à un bien hypothéqué à vie.
L’hypothèque inversée verra une forte probabilité qu’en fin de vie de l’emprunteur, le bien soit entièrement hypothéqué par l’établissement créancier.
Il ne s’agit plus dans ces cas de parler d’héritage mais au contraire d’endettement transgénérationnel.
Puis-je hypothéquer le bien que je possède avec mon ex mari en indivision, il habite toujours dans ce bien ?
Oui mais à condition que votre mari vous y autorise en donnant sa caution hypothécaire.
Mariée sous le régime de la communauté, mon mari est soigné en hôpital psychiatrique, nous avons acheté notre résidence principale ensemble, puis je demander un prêt hypothécaire ?
Difficile, votre mari devra être reconnu en capacité de signer un acte juridique.
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