Cabinet Bougardier | 22 Av. de l’Opéra - 75001 Paris - Sur rendez-vous

Prêt viager hypothécaire

Ce produit, qui est légal en France, n'est cependant proposé par aucun établissement bancaire. Ici, nous décrivons le fonctionnement du prêt viager hypothécaire et les alternatives s'offrant aux personnes souhaitant en souscrire un.

Qu'est-ce qu'un prêt viager hypothécaire ?

Cette formule permet d'emprunter avec une hypothèque sur un bien que l'on possède déjà sans rembourser le capital ni payer les intérêts de son vivant.

Le prêt viager hypothécaire n'étant pas commercialisé en France, il faut s'orienter vers une alternative : crédit hypothécaire ou vente à terme.

Maison en viager hypothécaire

Définition

Le prêt viager hypothécaire est un crédit bancaire permettant d'emprunter en apportant un bien immobilier en garantie et de rembourser le capital et les intérêts après le décès de l'emprunteur grâce à la vente du bien apporté en garantie. Source : article L315-1 du Code de la consommation

Ne pas confondre avec d'autres produits

Le prêt viager hypothécaire ne doit pas être confondu avec :

  • Le crédit hypothécaire : dont le capital emprunté doit être remboursé du vivant de l'emprunteur ;
  • Le viager : qui est une vente immobilière (le bien est vendu à un investisseur). 

Utilisations autorisées des fonds (objets de prêt)

Les fonds empruntés viennent financer tous les besoins personnels (train de vie, vacances, travaux, EHPAD par exemple).

Il est en revanche interdit de financer un besoin professionnel avec les fonds issus d'un prêt viager hypothécaire. Source : article L315-3 du Code de la consommation

Éligibilité

L'accès au prêt viager hypothécaire est assez souple.

Ci-après, les principales conditions d'éligibilité au viager hypothécaire.

Emprunteur

Les critères quant au profil de l'emprunteur sont assez peu restrictifs :

  • L'emprunteur doit être le propriétaire du bien apporté en garantie hypothécaire ;
  • Sans conditions de revenus (car les intérêts et la capital sont payés après le décès de l'emprunteur) ;
  • Âge : ce crédit s'adresse aux séniors et retraités, aux personnes âgées ;
  • Pas de questionnaire médical à remplir pour la banque ;
  • Sans assurance emprunteur obligatoire.

Bien immobilier

Le bien apporté en garantie hypothécaire doit être un local d'habitation uniquement, en bon état, habité ou non. Cela peut être la résidence principale ou secondaire de l'emprunteur, ou encore un bien immobilier loué à un tiers.

Si le bien est neuf, il faut fournir le certificat de conformité délivré par la mairie (il atteste que le bien construit est aux normes et correspond au permis de construire déposé).

Les biens à usage mixte ou professionnel ne sont pas éligibles au prêt viager hypothécaire.

Combien emprunter avec un viager hypothécaire ?

Le montant à emprunter dépend de la valeur du bien apporté en garantie hypothécaire pour le prêt viager et de l'âge de l'emprunteur.

Montant maximal du prêt viager hypothécaire

Critères déterminant le montant

Le montant du prêt viager est fixé par les banques prêteuses en fonction de 3 critères :

  • La valeur vénale du bien (expertisé obligatoirement par un tiers indépendant, les frais d'expertise sont à la charge du demandeur de crédit) ;
  • L'âge de l'emprunteur (plus il est âgé, plus la quotité est importante) ;
  • Le sexe de l'emprunteur (les femmes ayant une meilleure espérance de vie que les hommes).

Quel est le montant maximal du prêt viager hypothécaire ?

La quotité du prêt viager hypothécaire varie en général entre 15% et 80% de la valeur vénale du bien apporté en garantie, en fonction des critères exposés ci-dessus.

Comment payer les intérêts ?

Un prêt viager hypothécaire comprend des intérêts et des frais qui entrent en compte dans le calcul du Taux Annuel Effectif Global (TAEG).

Les intérêts sont calculés sur la durée du crédit et ne sont dus qu'au décès de l'emprunteur.

Souscription du crédit viager hypothécaire

La demande de prêt viager hypothécaire s'effectue directement auprès d'un établissement bancaire ou en mandatant un courtier en crédit.

Réception de l'offre de prêt

La banque prêteuse fournit au demandeur une offre de prêt conforme à la réglementation en vigueur. Le demandeur dispose d'un délai de réflexion légal d'au moins 10 jours avant de pouvoir accepter cette offre.

Signature et décaissement devant notaire

La signature du contrat de prêt et le décaissement des fonds (versement effectif des fonds empruntés) s'effectuent devant notaire. C'est l'emprunteur qui doit régler les différents frais de notaire.

Sortir de l'opération

Il existe 3 façons de sortir de l'opération de prêt viager hypothécaire :

1. Décès de l'emprunteur et remboursement sur la succession

En cas de décès de l'emprunteur, le remboursement intervient au moment de la succession :

  • Les héritiers acceptent la vente du bien : le bien est vendu, les fonds issus de la vente sont affectés au remboursement du capital et au paiement des intérêts, les héritiers récupèrent la différence  ;
  • Les héritiers refusent la vente du bien : ils doivent régler la dette avec les intérêts et récupèrent ensuite la pleine propriété du bien ou la pleine propriété en indivision s'ils sont plusieurs.

 

2. Remboursement anticipé

L'emprunteur peut procéder à tout moment au remboursement anticipé du capital et au paiement des intérêts dus. Source : article L315-16 du Code de la consommation

Il peut être redevable d'une indemnité de remboursement anticipé selon les termes du contrat.

3. Vente du bien hypothéqué

L'emprunteur doit prévenir la banque prêteuse en cas de vente, même partielle, du bien hypothéqué. Les fonds issus de la vente sont affectés par le notaire au remboursement anticipé du prêt. 

La responsabilité de l'emprunteur pendant la vie du prêt

Pendant la durée du prêt, l'emprunteur est responsable dans la limite du raisonnable de l'entretien du bien, qui doit rester en bon état. Source : article L315-12 du Code de la consommation

Si le contrat de prêt prévoit des visites pour vérifier l'état du bien, l'emprunteur doit pleinement collaborer afin de permettre ces visites.

L'emprunteur peut louer le bien hypothéqué dans le cadre du prêt viager seulement avec l'accord de la banque prêteuse (sauf ci le bien était déjà loué au moment de la souscription du crédit).

L'emprunteur s'engage à ne pas changer l'affectation du local apporté en garantie.

En cas de non respect de ces engagements, la banque prêteuse peut réclamer le remboursement anticipé des fonds prêtés. Sources : articles L315-13 et L315-14 du Code de la consommation

Cabinet Bougardier, courtier en prêt viager hypothécaire à Paris et Nice

Le Cabinet Bougardier a proposé à sa clientèle du prêt viager hypothécaire lorsque celui-ci était commercialisé.

Créé en 1970, le Cabinet Bougardier obtient des prêts hypothécaires sur-mesure pour une clientèle de propriétaires immobiliers. Il accueille ses clients sur rendez-vous avenue de l'Opéra dans le centre de Paris ou rue Pastorelli à Nice, à proximité de la célèbre place Masséna.

Le banques proposant du prêt viager hypothécaire en France

Le prêt viager hypothécaire n'est plus pratiqué par aucune banque en France, il est donc impossible d'en souscrire un.

"À ce jour, seul le Crédit foncier a distribué le PVH [prêt viager hypothécaire], avec une production limitée depuis son lancement, soit en moyenne moins de 1000 prêts par an depuis 2007. L'arrêt de la production depuis 2019 est à associer à la réorganisation des activités du Crédit Foncier au sein de la Banque Populaire-Caisse d'Epargne (BPCE)."

Extrait de la réponse du Ministère de l'économie et des finances, "Journal Officiel Sénat", 03/10/2019 - page 5025

Crédit Foncier de France, banque historique du prêt viager hypothécaire

La banque Crédit Foncier de France, filiale depuis 1999 de la banque Caisse d'Épargne, a pratiqué le prêt viager hypothécaire de 2007 à 2019. Le Crédit foncier a arrêté de commercialiser ce produit à partir de 2019 suite à une décision du groupe BPCE.

Les autres banques françaises

Les autres banques françaises telles que LCL, le Crédit Agricole, la BNP Paribas ou la Société Générale ne pratiquent pas et n'ont jamais pratiqué le prêt viager hypothécaire, sinon à titre très exceptionnel.

Les alternatives existantes au viager hypothécaire

Les produits commercialisés en France offrant une alternative au prêt viager hypothécaire :

  • Le crédit hypothécaire : un crédit bancaire avec garantie sur un bien immobilier; conçu pour être remboursé du vivant de l'emprunteur, voir les critères d'éligibilité ;
  • Vente à terme : vente du bien avec conservation temporaire de l'usufruit, permet de vendre immédiatement la nue-propriété, de jouir des fonds, et de continuer de vivre dans le bien pendant une durée déterminée ;

Contactez-nous pour obtenir des conseils sur les alternatives aux prêt viager hypothécaire.

Obtenir un crédit hypothécaire ou patrimonial sur-mesure

Le Cabinet Bougardier, créé en 1970, obtient des prêts sur-mesure pour des multipropriétaires. Nous sommes spécialiste des méthodes permettant de dégager de liquidités à partir d'actifs immobiliers.

Nos clients font appel à nous car malgré le fait qu'ils affichent des revenus confortables et un beau patrimoine, ils ne parviennent pas à emprunter auprès des banques traditionnelles.  Déposez votre demande de crédit via notre formulaire en ligne.

 

Pour aller plus loin : 

MERCI DE REMPLIR VOTRE DEMANDE DE CRÉDIT HYPOTHÉCAIRE EN LIGNE.
VOTRE DOSSIER SERA TRAITÉ SANS DÉLAI ET DONNERA LIEU À UN SUIVI PERSONNEL