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Le rachat de soulte suite à un divorce

Vous êtes sur le point de vous séparer, et souhaitez racheter un bien que vous possédez en indivision avec votre ex-conjoint ? Le rachat de soulte, dans le cas d’un divorce, peut vous permettre de devenir l’unique propriétaire du bien.

Qu'appelle-t-on "soulte" dans le cas d'un divorce ?

Dans le cas d'un divorce, un notaire partage le patrimoine commun du couple et détermine si besoin le versement d'une soulte de la part d'un ex-époux.

Maison au coeur du divorce

Définition de la soulte

Dans le cas d'un divorce, la soulte correspond à la somme d'argent que doit verser une partie à l'autre pour rétablir l'égalité des lots.

Le terme soulte provient du verbe latin solvere qui signifie payer.

Source : dictionnaire Larousse

Au cours d'un divorce, la soulte intervient le plus souvent lorsqu'une partie souhaite conserver le bien familial : l'ex-conjoint(e) qui conserve le bien doit régler une soulte à l'ex-conjoint(e) qui déménage.

À quelle étape du divorce doit-on la racheter ?

Une fois le divorce prononcé, le notaire procède à la liquidation du patrimoine de l'ex-couple. C'est à ce moment que les biens sont partagés par un acte notarié. Si une partie souhaite conserver un bien immobilier acquis en commun, c'est le notaire qui établit le montant de la soulte à régler.

Comment calculer le montant de la soulte ?

Ci-dessous, nous donnons à titre informatif les détails techniques des calculs auxquels on procède pour calculer le montant d'une soulte. Des frais supplémentaires (notaire, banque, conseil) peuvent intervenir.

Commencer par faire le point sur le régime matrimonial

Par défaut, un mariage en France est sujet aux dispositions du régime matrimonial de la communauté. S'il existe un contrat de mariage, il faut se référer aux dispositions réglementaires de ce contrat.

Les informations ci-après s'adressent aux personnes assujetties au régime de la communauté.

Calculer le montant de la soulte à partir de la valeur du bien

Le calcul de la soulte prend en compte la valeur du bien immobilier acquis ainsi que le capital restant dû du crédit et les acquêts.

Le montant de la soulte dans le cas d'un divorce équivaut au résultat de la moitié de la valeur remboursée du bien immobilier à laquelle viennent s'ajouter le remboursement des fonds propres affectés à l'acquisition du bien aux acquêts.

La valeur du bien immobilier est évaluée par une personne mandatée par le notaire lors de la liquidation des biens acquis au cours du mariage.

Fonction de calcul du montant de la soulte :

( "Valeur vénale du bien" - "capital restant dû") / 2 + "fonds propres de l'ex-conjoint(e)"  - "fonds propres personnels"  = "montant de la soulte"

Calcul du montant de la soulte

Exemple de calcul du rachat d'une soulte :

  • Régime matrimonial : Marie et Jean divorcent par consentement mutuel de leur mariage sous le régime de la communauté ;
  • Valeur vénale du bien : leur maison a été récemment estimée à 600 000 € [1] ;
  • Crédit immobilier : il reste 200 000 € [2] de capital à rembourser à la banque (capital restant dû) ;
  • Fonds propres : Marie a versé 100 000 € [3] de ses économies pré-matrimoniales (économies constituées avant le mariage) pour acheter la maison. Jean quant à lui a versé 50 000 € [4] de ses économies pré-matrimoniales pour l'achat de cette maison.
  • Acheteur : Jean souhaite conserver la maison
  • Calcul : ( 600 000 [1] - 200 000 [2] ) / 2 + 100 000 [3] - 50 000 [4] = 250 000 €

Ici, Jean doit verser 250 000 € de soulte à son ex-femme Marie s'il souhaite devenir pleinement propriétaire du bien acquis en commun.

En cas de crédit immobilier en cours

Le capital restant dû du crédit immobilier doit être réglé par l'ex-conjoint(e) qui conserve le bien.

Il est donc nécessaire que l'ex-époux(se) qui quitte le bien se désolidarise du crédit immobilier commun ou que la personne qui conserve le bien souscrive un nouveau crédit immobilier reprenant le capital restant dû du premier crédit. Dans ce dernier cas, des pénalités de remboursement anticipé et frais de souscription d'un nouveau crédit peuvent intervenir.

Bien aux acquêts financé par des fonds propres

Le mariage sous le régime de la communauté implique que tout ce qui est acquis pendant la durée du mariage appartient en indivision au couple (à l'exception des successions, legs et donations) : ce sont les acquêts. En cas de divorce, il suffit donc en théorie de couper en deux les acquêts de l'ex-couple.

Il se peut cependant que le bien immobilier acquis pendant le mariage ait été financé en partie ou en totalité par les économies pré-matrimoniales des époux, leurs finances dites "propres" car obtenues individuellement hors du cadre du mariage.

Si les fonds propres ont servi à l'achat d'un bien aux acquêts, la partie qui conserve le bien immobilier doit rembourser les fonds propres apportés par l'autre partie.

Prendre en compte les frais de notaire et les différents coûts bancaires

Des frais annexes peuvent venir s'ajouter au cours de l'opération, ils sont à prendre en compte si l'on veut anticiper au mieux le coût du rachat de soulte.

Les frais de notaire désignent les taxes, droits d'enregistrement et la rémunération du notaire (ses honoraires).  Ils sont prélevés par l'officier ministériel au moment de la transaction et représentent environ 7 à 8 % du montant de la transaction (dans le cas d'un bien immobilier ancien). Ils sont à la charge de l'acheteur, c'est-à-dire l'ex-conjoint(e) qui souhaite conserver le bien.

Lorsque le crédit immobilier est reconduit pour un seul des deux ex-conjoints, des frais bancaires peuvent intervenir. Il est possible que l'ex-époux(se) qui conserve le bien doive souscrire un nouveau crédit (reconduction de l'ancien crédit immobilier impossible). Des pénalités de remboursement anticipé et des frais liés à la souscription du nouveau crédit peuvent  s'appliquer. Ces frais dépendent des conditions tarifaires de la banque, rapprochez-vous de l'organisme prêteur pour obtenir une estimation de ces coûts bancaires.

Quel prêt pour financer un rachat de soulte ?

Un rachat de soulte est une transaction immobilière : il s'agit d'un changement de propriétaire d'un bien immobilier effectué devant notaire. Une soulte doit donc être financée par un prêt immobilier d'acquisition.

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