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Vente à réméré : une solution alternative

Un particulier ou un chef d’entreprise se voit refuser son crédit et pourtant il sait que dans un temps déterminé il aura retrouvé sa capacité financière. Une solution indépendante des banques s'offre à lui : « La vente avec faculté de rachat », plus connue sous le vocable de « vente à réméré ».

Le principe

La condition première est de posséder un bien immobilier. Cette condition remplie, voici comment fonctionne la vente à réméré. Aux termes d’un contrat de gré à gré, une personne en recherche de liquidité (le cédant) vend un bien immobilier à un investisseur privé avec la faculté de le récupérer dans un délai maximum de cinq ans. Il le lui vend aux alentours de 60% de sa valeur. Il verse à l’investisseur un loyer. Au bout des cinq ans (ou avant s'il le faut), il a la faculté de racheter son bien immobilier au même prix qu’il l’avait cédé.

Le produit de la vente sera le ballon d’oxygène qui permettra au cédant du bien de réaliser ses projets, de régler ses dettes, de trouver une trésorerie pour réaliser son développement. Tout en conservant la possibilité de récupérer son bien immobilier au prix auquel il l’aura cédé.

Mais attention ! Si le vendeur ne paie pas ses loyers ou si au terme du contrat il se révèle incapable de racheter son bien immobilier, il perd tout droit sur ledit bien.

Le fonctionnement dans la pratique

Le cédant est une personne physique (particulier, entrepreneur, membre d’une profession libérale, etc.) ou une personne morale (SCI, SARL, SA) qui connaît des difficultés temporaires de trésorerie et n’a plus aucune possibilité de recourir au crédit. Les causes peuvent être multiples : retards de règlements d’impôts, de charges sociales, de charges de copropriété, de remboursements de crédit, ou lourdes échéances commerciales, immobilières, fiscales, ou bien droits de succession à régler, de divorce, etc. Une situation qui débouche quasi inexorablement sur la liquidation judiciaire des biens.

Le cédant possède un bien immobilier. Il pourrait tout simplement le vendre. Mais il tient à le conserver pour nombre de raisons qui peuvent être personnelles, familiales, patrimoniales, professionnelles, etc. Il opte donc pour la vente à réméré. Il va ainsi obtenir la trésorerie qui lui fait momentanément défaut, lui permettra d’éviter la saisie ou la faillite, lui offrira l’opportunité d’un rétablissement qui ne pourrait être envisagé autrement. Fort de ce rétablissement, il pourra le moment venu, dans les cinq ans, racheter son bien immobilier.

Pour l’investisseur, cela permet de placer des capitaux sans risques, avec une excellente rentabilité. Il va « porter » le bien immobilier pendant cinq ans (maximum), en attendant que le cédant, revenu à meilleure fortune, reprenne son bien immobilier. Son but n’est pas de réaliser une opération immobilière, ni d’investir dans un but locatif. Il s’agit pour lui d’une opération purement financière.

Autre facette de ce montage : produire un effet de levier dans le cadre d’une activité professionnelle. Ainsi une entreprise pourra vendre son patrimoine immobilier dans le but de développer des projets ayant une forte et rapide rentabilité.

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