Racheter les parts d'une maison en indivision

L'indivision est la situation légale où deux personnes ou plus possèdent ensemble un bien immobilier. Lors d'une séparation, d'un divorce ou d'une succession, la fin de l'indivision nécessite généralement de racheter la part du bien à l'autre copropriétaire, opération appelée rachat de soulte.

Pourquoi est-ce que l’on devient indivisaire ?

Il est possible de devenir indivisaire à la suite d’un divorce avec son ex-conjoint ou au décès d’un parent, de ce fait le bien est indivis entre le parent survivant et le ou les enfants, uniquement entre les enfants si les deux parents sont décédés ou entre cousins dans d’autres circonstances.

Une résidence familiale, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, peut appartenir à un couple ayant acquis ensemble le bien, ou à des frères et sœurs ayant hérité du logement.

Il est tout à fait possible de racheter la part détenue par un conjoint, un frère ou une sœur. Le conjoint bénéficie généralement d’une quote-part précise selon le financement initial du bien, tandis que, lors d'une succession, chacun des héritiers bénéficie de sa part selon la loi successorale.

Comment se passe le rachat de parts d’une maison en indivision ?

La fin de l'indivision repose sur le rachat des quotes-parts du bien. L’un des propriétaires devient ainsi l'unique détenteur du logement en reprenant la part des autres indivisaires. Ce mécanisme est désigné comme le rachat de soulte en indivision, officialisé par un acte authentique par-devant notaire.

Que ce soit après une succession familiale ou lors d'une séparation, si un des indivisaires souhaite céder sa part du bien, il est tenu d'informer le ou les autres propriétaires, car ils disposent d'un droit de préemption leur accordant la priorité d'achat du bien pendant une durée définie.

Ainsi, avant de vendre à un tiers, les autres indivisaires peuvent décider de racheter la part de soulte du vendeur. Cette procédure est réalisée avec le concours d’un notaire et implique généralement des frais spécifiques. Ce mécanisme est similaire à celui utilisé pour des couples ayant acquis un bien ensemble et ayant défini la répartition des quotes-parts à l’achat.

La personne désirant racheter la part indivise du bien doit disposer des ressources nécessaires ou d'une capacité d'emprunt suffisante pour effectuer la transaction.

Dans le cadre d’une succession

Lors d'une succession, chacun des héritiers bénéficie de sa part selon la loi successorale. Il est donc tout à fait possible de racheter la part détenue par un frère, une sœur ou même un cousin selon les dispositions successorales.

Lors d’un décès, les héritiers légaux sont désignés selon les règles de la dévolution successorale, sauf en présence d’un testament ou d’une renonciation d’un des héritiers. Il peut s’agir du conjoint survivant, des enfants du défunt, voire d’autres membres de la famille selon l’ordre des héritiers défini par le Code civil ou le testament. Chaque héritier reçoit une part du patrimoine, appelée quote-part.

Si l’un des héritiers souhaite conserver seul le bien immobilier, il doit racheter les parts des autres co-indivisaires. Le montant de la soulte à verser dépend de la valeur du bien, estimée en toute objectivité (souvent via un professionnel), et de la quote-part détenue par chaque héritier.

Par exemple, pour un bien estimé à 600 000 € détenu à parts égales entre trois enfants libre de tout crédit, celui qui souhaite racheter le bien devra verser 200 000 € à chacun des deux autres. Il convient donc de prendre en compte les dettes liées à la succession, notamment les éventuels emprunts ou charges du bien, qui peuvent réduire la valeur nette du patrimoine à partager.

Une fois l’accord trouvé entre les parties, l’opération doit impérativement être officialisée par un acte notarié. Ce document authentique sécurise juridiquement le rachat de soulte et permet la modification de la propriété au registre foncier.

Dans le cadre d’un divorce

Le rachat de soulte peut intervenir hors procédure judiciaire, dans le cadre d’une séparation amiable (notamment en concubinage ou PACS), ou intégré à une procédure de divorce, qu’elle soit par consentement mutuel ou judiciaire.

• Dans le cas d’un divorce amiable, le rachat est organisé par les parties et intégré à la convention de divorce rédigée par les avocats, puis validée par notaire. Cette convention mentionne le sort du bien immobilier et précise les modalités de rachat.
• Dans le cadre d’un divorce contentieux, la décision est rendue par un juge. Le rachat de soulte peut être ordonné ou autorisé dans le jugement, avec désignation du montant à régler à l’autre époux.

Le montant de la soulte dépend :

• De la répartition des droits de propriété, selon le régime matrimonial (communauté, séparation de biens, etc.) ou les apports personnels au moment de l’achat ;
• De la valeur actuelle du bien, généralement déterminée par un expert immobilier ;
• Du capital restant dû sur le prêt immobilier, qui vient en déduction de la valeur nette à partager.

Par exemple, pour un bien estimé à 600 000 € avec un prêt restant de 200 000 €, la valeur nette du bien est de 400 000 €. Si les conjoints sont propriétaires à 50/50, la soulte à verser sera de 200 000 €.

Lorsque le bien immobilier est encore financé par un crédit en cours, la personne qui rachète les parts doit également reprendre seule le prêt. Cela nécessite :

• L’accord de la banque pour désolidariser le co-emprunteur sortant ;
• Une analyse de solvabilité du repreneur pour s’assurer qu’il est en capacité d’assumer seul les mensualités restantes ;
• Parfois, un rachat de crédit est réalisé pour intégrer la soulte et refinancer le prêt initial.

Quel que soit le type de divorce, la fin de l’indivision par rachat de soulte nécessite la signature d’un acte notarié pour officialiser le transfert de propriété.

En parallèle, l’administration fiscale impose un droit de partage de 2,5 % de la valeur nette du bien partagé, après déduction des dettes. Ce droit est dû même si aucun flux d’argent n’est échangé, sauf exceptions (par exemple en cas d’aide juridictionnelle).

Bon à savoir : Si tous les indivisaires s’accordent à l’amiable, un échéancier peut être fixé avec l’assentiment du juge. Ce calendrier permet de régler la soulte en plusieurs versements, selon des délais librement définis. Ce cadre doit impérativement être officialisé par acte notarié pour garantir la validité des accords ainsi que l’absence de prescription de la dette.

Recourir à un prêt hypothécaire pour racheter les parts en indivision

Dans le cas d’une indivision à 2 personnes, il est possible d’apporter en garantie sa part du bien pour financer le rachat de soulte.

Dans le cas où le besoin de financement est supérieur à 50% du montant de la soulte, il est nécessaire d’être pleinement propriétaire d’un autre bien pour compléter la garantie.

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Les points à retenir

• Le rachat de soulte permet de devenir seul propriétaire du bien en indivision.
• Il implique un acte notarié ainsi que l’accord des autres indivisaires.
• Le financement du rachat peut passer par un prêt hypothécaire, un rachat de crédit global, voire un nouvel emprunt spécifique.
• Le montant à verser dépend de la valeur du bien, de la quote-part détenue par chacun et du prêt restant dû.
• L’administration fiscale applique un droit de partage de 2,5 % sur la valeur nette du bien partagé.