Dans le cadre d'une opération de réméré immobilier ou de portage immobilier (également appelées "vente avec faculté de rachat"), le vendeur dispose d'un droit de rachat. Voici comment l'exercer pour dénouer convenablement l'opération.
Qu'est-ce que la faculté de rachat ?
La faculté de rachat est contrat adossé à une vente immobilière permettant de racheter le bien immobilier au prix auquel il a été vendu (et d'autres frais éventuels).
Il s'agit d'une disposition régie par la Loi du 16 mars 1804 :
"La faculté de rachat ou de réméré est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement dont il est parlé à l'article 1673." (Source : article 1659 du Code civil)
Pendant la durée de validité de la clause de faculté de rachat, l'acquéreur ayant acheté votre bien immobilier ne peut le revendre qu'à vous-même.
Quels délais pour l'exercer ?
La durée de validité de la faculté de rachat est fixée de manière contractuelle entre les deux parties. Elle dure généralement entre 2 et 5 ans.
Sa durée ne peut en aucun cas excéder 5 ans :
"La faculté de rachat ne peut être stipulée pour un terme excédant cinq années. Si elle a été stipulée pour un terme plus long, elle est réduite à ce terme." (Source : article 1660 du Code civil)
Il est impératif que le vendeur en réméré respecte les délais pour exercer son droit de rachat, sans quoi il risque de perdre définitivement tout droit sur le bien vendu.
"Faute par le vendeur d'avoir exercé son action de réméré dans le terme prescrit, l'acquéreur demeure propriétaire irrévocable." (Source : article 1662 du Code civil)
Quelles sont les possibilités pour exercer la faculté de rachat ?
Le dénouement de l'opération de vente avec faculté de rachat immobilière peut connaître deux issues favorables au vendeur :
- Le vendeur en réméré rachète le bien ;
- Le vendeur demande la vente conventionnelle du bien à un tiers.
Comment racheter le bien vendu en réméré ou en portage ?
Le vendeur en réméré exerce sa faculté de rachat pour récupérer le bien vendu.
Il a profité du temps que lui a fourni cette opération pour améliorer sa situation financière. Son profil d'emprunteur est redevenu In Bonis, il peut souscrire à nouveau un crédit immobilier pour racheter le bien à l'acquéreur.
Dans certains cas, le vendeur a réalisé un investissement professionnel grâce aux fonds issus de la vente à réméré. Si cet investissement a porté ses fruits, le vendeur peut également racheter le bien avec ses gains.
sinon, Procéder à la vente conventionnelle
Si le vendeur est réméré sait qu'il ne sera pas en mesure de racheter le bien, il peut demander à l'acquéreur sa mise en vente conventionnelle. Dans ce cas :
- Le bien est mis en vente à sa valeur vénale (valeur réelle) ;
- Le notaire verse les fonds aux deux parties du réméré de la manière suivante :
- En priorité à l'acquéreur en réméré, à hauteur du prix auquel il a acheté le bien (valeur décotée) et des frais ;
- La différence entre le prix de vente décoté et le prix de vente vénal est versée au vendeur en réméré (le propriétaire original du bien).
Pourquoi faut-il utiliser son droit de rachat ?
Une opération de réméré ou de portage immobilier présente un risque de perte financière pour le vendeur s'il n'exerce pas sa faculté de rachat.
En effet, le vendeur en réméré a cédé son bien a un prix décoté, bien souvent entre 60 et 80 % de sa valeur réelle (valeur vénale).
Comme expliqué précédemment, si le vendeur ne respecte pas les règles convenues dans le contrat de faculté de rachat, il risque de perdre son droit de rachat. Cela signifie qu'il aurait vendu définitivement son bien à un prix bien en dessous de sa valeur réelle.
Il est donc impératif de vérifier sa situation financière et patrimoniale ainsi que d'anticiper l'exercice de la faculté de rachat avant de se lancer dans un portage immobilier ou un réméré. En aucun cas il n'est souhaitable de voir la résiliation de sa faculté de rachat.
Suspension de la faculté de rachat : pour quelle raison la clause n'est-elle plus valable ?
Il existe plusieurs raisons qui peuvent rendre caduque la clause de faculté de rachat.
Rappel : la faculté de rachat est limitée dans le temps. Sa durée est fixée contractuellement et ne peut excéder 5 ans.
La première raison est la fin de validité du droit de rachat. Il faut être particulièrement attentif à cette date et tout faire pour sortir de l'opération avant cette échéance.
Il se peut que le vendeur ne respecte pas certaines clauses prévues dans le contrat de vente avec faculté de rachat :
- Non-paiement de l'indemnité d'occupation (dans le cas où le vendeur continue d'habiter le bien) ;
- Dégradation ou défaut d'entretien du bien.
Le non-respect des dispositions contractuelles peut entraîner la suspension de la faculté de rachat, le vendeur risque alors de perdre le droit de racheter le bien.
Exemples de projets de vente avec faculté de rachat
Voici quelques exemples pour mieux comprendre le principe et les applications possibles de la vente à réméré, ou vente avec faculté de rachat.
Pour éviter le dépôt de bilan
Jean-Pierre Brask est propriétaire de bureaux à Paris qu’il occupe à titre professionnel. Il y exerce l’activité d’architecte à la tête d’un cabinet. Il est quelque peu à court de contrats. D’où un manque de liquidités. Il voit approcher le moment où payer les salaires de ses collaborateurs finira par poser problème.
Jean-Pierre Brask s’est tournée vers sa banque, mais n’a rien pu en obtenir bien qu’il est proposé en garantie des compromis de vente dûment signés pour des terrains en province.
A échéance d’un an.
Jean-Pierre Brask est en attente de réponses à plusieurs appels d’offres et il a la certitude d’en remporter au moins deux. Il lui faut tenir d’ici là.
La solution est apportée par le Cabinet Bougardier. Jean-Pierre Brask va vendre ses bureaux en réméré pour 300 000 € (la moitié de leur valeur estimée 600 000 €). Il pourra de la sorte éviter la cessation de paiement et le tribunal de commerce. A la vente de ses terrains en province, il exercera son réméré et rachètera ses bureaux. Il aura maintenu sa structure professionnelle, poursuivi ses activités sans discontinuité, préparé l’avenir.
Dans le but d’investir
Jacques Helsin est propriétaire de plusieurs magasins dans le sud de la France (valeur estimée de 2,5 millions d’euros). Désireux de prendre du champ, il met ses magasins en gérance. Mauvais choix : les résultats chutent brutalement.
Jacques Helsin décide de reprendre la direction de ses magasins et de relancer énergiquement leur activité. En cela, il est expert. Mais le coût de l’opération s’annonce élevé (décoration renouvelée, publicité, ventes promotionnelles). Il lui faut lever du capital.
Il a entendu parler de la vente avec faculté de rachat. Il pense que c’est pour lui la meilleure solution. Mais il ne va pas tenter un réméré sur l’un ou l’autre de ses magasins, peu attrayants dans l’immédiat. Il possède une résidence principale d’une valeur de 600 000 €. C’est pour cette dernière que le Cabinet Bougardier lui trouve un investisseur. Pour un montant
de 300 000 €. Pour une durée de trois ans.
Le jour où il signe l’acte de vente, il sait déjà qu’il lèvera l’option de rachat (sans doute avant terme) grâce à la vente d’un ou deux de ses magasins.
Des établissements dont il aura « boosté » l’activité avec le produit du réméré.
Vous pensez que votre projet peut s’inscrire dans le cadre d’une vente avec faculté de rachat ? Adressez-nous votre demande en ligne, ou contactez-nous pour en connaître les modalités.
