Vous avez eu un coup de cœur pour un bien immobilier, mais votre logement actuel n’est pas encore vendu ? Cette situation est fréquente et peut sembler bloquante. Pourtant, il existe des solutions concrètes pour acheter sans attendre, même sans recourir à un prêt-relais classique. Voici un tour d’horizon des options possibles.
Le prêt-relais : mode d’emploi
Le prêt-relais est une solution temporaire qui permet de financer l’achat d’un nouveau bien en anticipant la vente de celui que vous possédez. Généralement, il permet d’emprunter entre 50 % et 70 % de la valeur estimée du bien à vendre. Ce crédit à court terme (souvent de 12 à 24 mois) laisse le temps de finaliser la vente tout en réalisant l’achat.
Les différentes formules :
· Prêt-relais « sec » : convient lorsque le nouveau bien est moins cher que l’ancien. Il s’agit d’une avance sur la vente, mais avec un taux souvent plus élevé.
· Prêt-relais couplé : combine un prêt-relais et un crédit immobilier classique pour financer l’acquisition en totalité.
· Prêt-relais avec franchise totale : vous ne remboursez rien pendant la durée du prêt, tout est payé une fois la vente conclue.
Le montant emprunté varie :
· Avec un compromis de vente signé, l’emprunt peut aller jusqu’à 70 % de la valeur du bien.
· Sans compromis, les banques sont plus prudentes : elles limitent souvent le montant à 50-60 %.
Les frais à prévoir
Un prêt-relais comporte plusieurs types de coûts qu’il faut anticiper :
· Intérêts (souvent plus élevés que pour un prêt classique)
· Frais de dossier
· Frais de garantie
· Assurance emprunteur
Exemple chiffré : Pour un prêt-relais de 225 000 € à 4,5 % sur 12 mois, les frais totaux peuvent approcher les 13 000 €, en incluant assurance, garantie et frais de dossier.
Les risques à connaître
L’inconvénient majeur du prêt-relais est qu’il repose sur la vente rapide de votre bien. Si celle-ci tarde ou se fait à un prix inférieur à l’estimation initiale, cela peut déséquilibrer votre plan de financement. Exemples de risques :
· Réduction du prix de vente de 10 % = baisse de 45 000 € sur un bien de 450 000 €
· Honoraires d’agence = 5 % du prix, soit 22 500 € de moins
Cumulés, ces éléments peuvent amputer le capital disponible au moment de solder le prêt-relais.
Des solutions alternatives pour acheter sereinement
Si le prêt-relais classique ne vous convient pas, d’autres options permettent de sécuriser l’achat avant la vente, tout en gardant une certaine souplesse.
Le crédit hypothécaire
Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, il est possible d’en tirer parti grâce à un crédit hypothécaire. Celui-ci vous permet d’obtenir un financement en mettant en garantie le bien à vendre, voire celui à acheter. Vous pouvez ainsi :
· Emprunter jusqu’à 50 % de la valeur nette du ou des biens
· Disposer d’un délai plus long (jusqu’à 10 ans) pour vendre
· Louer un bien pendant ce temps si besoin
· Ne rembourser que les intérêts (formule in fine)
C’est une solution particulièrement intéressante pour les propriétaires patrimoniaux qui ont du temps pour arbitrer.
La vente avec paiement différé (complément de prix)
Cette option permet de vendre votre bien en deux temps :
1. Vous recevez rapidement une avance (environ 60 % de la valeur du bien)
2. Le solde est versé une fois la vente définitive conclue
Ce mécanisme vous donne accès à des fonds immédiatement pour financer un achat, sans brader votre bien sous la pression du temps. Il offre plus de flexibilité dans la négociation et permet de sécuriser l’achat d’un nouveau logement en toute sérénité.
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