Le prêt-relais s’impose comme une solution pratique pour acquérir un nouveau bien immobilier avant même d’avoir vendu sa résidence actuelle. Mais à quels frais faut-il s’attendre ? Quels éléments influencent son coût total ? Voici un tour d’horizon clair et détaillé de ce dispositif.
Le fonctionnement du prêt-relais
Le prêt-relais permet de financer une nouvelle acquisition sans attendre la vente du bien que l’on possède déjà. Il s’agit d’un crédit de courte durée. La banque avance une partie de la valeur du bien à vendre, en se basant sur une expertise immobilière.
Pendant la durée du prêt, l’emprunteur rembourse uniquement les intérêts et rembourse le capital en une seule fois, lors de la vente du bien.
Les différents types de prêts-relais
Plusieurs variantes du prêt-relais existent, chacune répondant à des besoins spécifiques :
Prêt-relais « sec »
Il s’adresse aux emprunteurs disposant déjà d’une épargne ou d’un apport important. Il couvre uniquement le décalage entre l’achat du nouveau bien et la vente du précédent. Le coût est limité aux intérêts du crédit-relais.
Prêt-relais adossé
Ce montage associe un prêt-relais à un crédit immobilier classique. Il permet de financer un logement dont le prix dépasse la valeur de revente estimée de l’ancien bien. Ce type de montage est plus coûteux, mais offre plus de souplesse.
Prêt-relais avec rachat de crédit
Ici, le nouveau financement comprend le remboursement de l’ancien prêt immobilier. Cela permet de regrouper les échéances en un seul crédit, mais des frais de remboursement anticipé peuvent s’ajouter.
Prêt-relais avec caution
Plutôt que de passer par une hypothèque, ce montage repose sur une société de cautionnement. Les frais notariaux sont souvent réduits, mais la caution peut représenter un coût non négligeable.
Comment calculer le coût total d’un prêt-relais ?
Le montant à rembourser ne se limite pas aux intérêts. Plusieurs paramètres doivent être pris en compte :
Les intérêts
Les taux varient selon les établissements bancaires, la durée du prêt et le profil de l’emprunteur. Plus la vente tarde, plus les intérêts s’accumulent. D’où l’intérêt de comparer les offres pour optimiser le coût.
Les frais de dossier
Ils couvrent les démarches administratives liées à la mise en place du prêt. Ces frais sont généralement compris entre 1 % et 2 % du montant emprunté.
L’assurance emprunteur
Obligatoire dans la majorité des cas, elle garantit le remboursement du crédit en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail. Son coût dépend de plusieurs facteurs (âge, état de santé, montant du prêt…).
Les frais de garantie
Deux options sont possibles : l’hypothèque (plus coûteuse, car elle implique des frais de notaire) ou la caution (souvent plus souple mais pouvant être onéreuse).
Les indemnités de remboursement anticipé
Si vous remboursez votre prêt avant l’échéance prévue, notamment après une vente rapide, des pénalités peuvent s’appliquer.
Simuler son prêt-relais : un réflexe indispensable
Avant toute souscription, il est vivement recommandé de réaliser une simulation complète. Cela permet d’anticiper les mensualités, la durée optimale et l’impact des différents frais.
Outils disponibles
Les simulateurs en ligne permettent de renseigner les données clés (valeur estimée du bien à vendre, montant souhaité, durée du prêt) pour obtenir une estimation précise.
Éléments à intégrer
- Une simulation pertinente doit prendre en compte :
- Le taux d’intérêt proposé,
- Les frais de dossier et de garantie,
- L’assurance emprunteur éventuelle
- Les pénalités de remboursement anticipé.
Comparer les offres
Les conditions peuvent varier sensiblement d’une banque à l’autre. Une légère différence de taux peut représenter plusieurs milliers d’euros d’écart à l’échéance. N’hésitez pas à faire jouer la concurrence.
Avantages et inconvénients du prêt-relais
Les points forts :
- Souplesse : Possibilité d’acheter sans attendre de vendre.
- Montage sur mesure : Plusieurs configurations selon le profil et le projet.
- Gain de temps : Réduction du stress lié au double déménagement.
Les limites :
- Frais potentiellement élevés : Notamment en cas de vente longue.
- Risque en cas de non-vente : Plus le bien tarde à se vendre, plus les intérêts pèsent.
- Procédure parfois complexe : Nécessite des garanties solides.
Quelles alternatives au prêt-relais ?
Le prêt relais hypothécaire
Le prêt-relais hypothécaire permet de financer un nouveau projet à l’aide à la fois du bien actuel et du bien que vous achetez qui sont tous les deux apportés en garantie. Ce type de crédit, étalé sur 10 ans, propose des mensualités allégées (intérêts seuls), ce qui en fait une option plus flexible qu’un prêt amortissable. Il permet également de prendre le temps de l’arbitrage de votre patrimoine, par exemple en mettant en location l’un des deux biens.
La vente avec complément de prix
La vente avec complément de prix permet au propriétaire de recevoir une avance immédiate, souvent entre 40 % et 60 % de la valeur du bien, tout en continuant à l’occuper. Le reste de la somme lui est versé une fois la vente définitive conclue, offrant ainsi un levier de financement sans se précipiter, et un délai confortable pour trouver l’acquéreur final au bon prix.
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