Plus d’indépendance avec le Crédit Hypothécaire
Professionnels, un conseiller vous accompagne
Au-delà des compétences essentielles et nécessaires à la réalisation d’un programme immobilier, le promoteur est confronté au financement de son opération.
Il peut trouver le financement nécessaire auprès des banques traditionnelles mais cela dépendra de sa notoriété, de la conjoncture du marché immobilier et essentiellement de ses fonds propres.
Le Cabinet Bougardier, acteur incontournable du crédit hypothécaire, apporte ses solutions de financement sur mesure au cours de réalisations de promotions immobilières.
Un programme immobilier peut réserver des évènements aléatoires qu’il faut savoir gérer (un dépassement de budget, des retards avérés durant la période de construction, la menace des banques et une procédure collective…).
Financer un projet immobilier avec le crédit hypothécaire
Ce montage financier apporte :
- Une totale autonomie financière tout au long de la réalisation de l’opération
- Permet de constituer un apport conséquent en fonds propres afin d’obtenir un financement auprès des banques
Remboursement du capital In Fine
Un prêt In Fine signifie que le capital est remboursé en une fois au terme du crédit :
- Échéances maximales du prêt In Fine : 5, 7 ou 10 ans
- Possibilité de remboursement anticipé du capital total ou partiel
Le remboursement In Fine (ou à terme fixe) est particulièrement adapté à l'activité de promotion immobilière car le capital n'est pas amorti par des mensualités.
Autre option de remboursement : amortissable
Il est également possible d'opter pour un remboursement du capital par amortissement, c'est-à-dire par mensualités :
- Échéances maximales du prêt amortissable : 10, 12, 15 ou 20 ans
- Possibilité de remboursement anticipé total ou partiel du capital
Garantie hypothécaire et implications
Un prêt hypothécaire est un crédit qui comprend une garantie réelle sur le premier rang d'un ou plusieurs biens immobiliers. Cette garantie implique qu'en cas de défaillance de l'emprunteur, la vente des biens apportés en garantie peut être prononcée afin que la banque recouvre la créance.
Comment procéder ?
Apporter en garantie un bien immobilier pour obtenir un financement dans le but de faire un apport en compte courant dans sa société de promotions (Sarl – SAS – SCCV ou entreprise en nom propre)
- Le bien apporté en garantie est le plus souvent issu du patrimoine personnel du promoteur (il n’y aura pas d’impact sur le produit immobilier objet de la promotion)
- Le prêt hypothécaire peut être débloqué dès le début de l’opération et permettre ainsi de régler les prestataires intervenant pour l’étude de faisabilité (la plupart du temps autofinancés)
- Le prêt hypothécaire permettra enfin de régler l’achat du terrain, la « dommage-ouvrage » et la caution financière juste avant de signer les ventes
- L'emprunteur opte pour les modalités de remboursement les plus adaptées à son projet
Pour les promoteurs qui ont su se constituer un patrimoine immobilier de qualité à titre personnel (Résidence principale, résidence secondaire mer et montagne, parc locatif…) le crédit hypothécaire leur permet de liquéfier momentanément ces actifs. La trésorerie ainsi dégagée peut être apportée dans leur activité de promoteur comme des quasis fonds propres.
Quels besoins de la promotion immobilière est-il possible de financer ?
Un crédit hypothécaire peut intervenir à toutes les étapes de l'opération de promotion immobilière :
- Frais fonciers : tels que l'acquisition de terrains, les frais de notaires et les différents audits et études nécessaires avant de commencer la construction.
- Les frais de commercialisation : indispensables afin de commencer à vendre les lots dans les meilleurs délais
- Les coûts du chantier et de la construction
Bien que nous puissions intervenir à toutes les étapes du projet, nos clients font principalement appel à nous pour financer les premières étapes de leur projet.
En effet, il est parfois coûteux et long d'obtenir un permis de construire en raison des différents recours possible et la plupart des banques de réseau françaises demandent une pré-commercialisation importante des lots avant de prêter.
Cabinet Bougardier, crédit hypothécaire depuis 1970
Depuis 50 ans, le Cabinet Bougardier accompagne les professionnels dans leurs recherches de liquidités. Notre équipe traite chaque demande avec la plus grande attention afin de vous proposer la solution financière qui correspond le mieux à votre projet et à vos besoins. Contactez-nous ou déposez votre demande en ligne.
Exemple de montage : le cas de Paul et Claudine Grandin
Paul Grandin, 57 ans, a fait carrière dans une entreprise familiale de promotion immobilière qu'il a reprise avec sa femme Claudine il y à 25 ans. Ils exercent principalement dans l'ouest de l'Île-de-France : dans le département des Yvelines, du Val-d'Oise et des Hauts-de-Seine. Leur spécialité : des lotissements et des petits immeubles de standing en centre-ville.
Au cours de sa carrière, le couple s'est constitué un beau patrimoine. Un parc locatif composé de :
- Deux appartements à Boulogne-Billancourt,
- Un pavillon individuel à Versailles
- Une grande maison de ville avec piscine et jardin à Puteaux dans laquelle ils vivaient et ont élevé leurs enfants. Ils l'ont faite agrandir et réhabiliter par un architecte pour la louer à des personnalités sportives ou des hommes d'affaires étrangers
Par ailleurs, Paul et Claudine vivent à Saint-Cloud dans un appartement moderne avec vue sur la Seine qu'ils ont acheté il y à 10 ans à leur départ de Puteaux.
Lors de l'étude de leur dernier projet, ils se sont heurtés au refus de financement de la part des banques. Ils souhaitent faire construire un immeuble mixte à Versailles-Chantiers, à proximité directe de la future station de la ligne de métro 18 du Grand Paris.
Les banques auprès desquelles ils ont effectué leurs demandes leurs rétorquent qu'ils manquent de fonds propres. Leur projet immobilier risque de ne pas aboutir s'ils ne trouvent pas rapidement une solution pour avoir plus de trésorerie dans leur entreprise.
Sur les conseils de leur expert-comptable, ils recherchent une solution pour réaliser un apport en compte courant d'associés dans leur entreprise.
Ils contactent le Cabinet Bougardier et nous convenons d'un entretien personnalisé dans nos bureaux afin d'étudier au mieux leur demande. Grâce à nos différents échanges, nous convenons du montage suivant pour leur demande de prêt :
- Ils apportent en garantie la maison d'architecte à Puteaux. D'une surface de 160 m2, elle est estimée à 1,7 millions d'euros.
- Ils demandent un prêt de 750 000 € afin d'injecter les fonds dans leur société
- Ils optent pour un remboursement In Fine à 10 ans
- Leur entreprise leur remboursera le compte courant d'associés à mesure que sa trésorerie le lui permettra
Le couple procèdera à plusieurs remboursement anticipés partiels du capital.
Grâce a cette somme, l'entreprise du couple a pu régler dans les temps l'intégralité des prestataires, verser les fonds pour l'achat du foncier, payer l'assurance "dommage-ouvrage", la GFA, et lancer une campagne pour faire réserver les derniers lots en attendant le début du chantier.
Pour aller plus loin :
