Lorsqu’un propriétaire choisit de recourir à la vente à réméré, il cède temporairement son bien tout en continuant à l’occuper. Cela implique des frais spécifiques, dont l’un des plus importants est l’indemnité d’occupation. Mais à quoi correspond-elle exactement ? Comment est-elle calculée ? Qui la perçoit et quelles sont les options de paiement possibles ?
La vente à réméré : un levier pour faire face aux urgences financières
Ce dispositif est particulièrement utilisé par les personnes qui rencontrent des obstacles pour obtenir un financement bancaire traditionnel. Il s’adresse notamment à ceux en situation de surendettement, fichés au FICP, confrontés à une saisie ou à une déchéance de terme, ou encore à ceux qui souhaitent réaliser des projets comme des rénovations, des rachats de soulte ou le règlement de frais de succession.
Définition de l’indemnité d’occupation
L’indemnité d’occupation est une somme versée par l’ancien propriétaire au nouvel acquéreur pour continuer à vivre dans le bien après la vente. Elle s’apparente à un loyer, bien qu’il ne s’agisse pas d’un contrat de location au sens juridique. Il s'agit d’une compensation liée à l’usage continu du logement par le vendeur, désormais simple occupant.
Souple et adaptable, cette indemnité est définie dès le départ dans le contrat de réméré. Elle apporte une garantie à l’investisseur tout en permettant au vendeur de rester dans les lieux dans un cadre sécurisé.
Il est aussi possible pour le vendeur, durant cette période, de louer le bien à un tiers. Dans ce cas, il conserve la totalité des loyers perçus.
Comment est-elle calculée ?
Le montant de l’indemnité varie selon plusieurs critères, notamment :
· La localisation du bien
· Sa valeur estimée
· Le montant de la transaction dans le cadre du réméré
En général, les indemnités se situent entre 8 % et 12 % du montant de la vente temporaire du bien. Par exemple, pour un logement estimé à 750 000 € vendu en réméré pour 450 000 €, une indemnité à 10 % représenterait environ 6 250 € par mois, sur une base annuelle.
Les différents modes de paiement
Deux options sont envisageables pour régler cette indemnité :
1. Paiement anticipé (prépayé)
L’ensemble des indemnités dues sur la durée prévue est payé à l’avance, souvent par prélèvement sur le prix de vente. Cette somme est alors consignée chez le notaire. Si le bien est racheté plus tôt que prévu, l’indemnité est recalculée au prorata. Ainsi, si l’opération devait durer 12 mois mais se termine au bout de 8 mois, les 4 mois restants sont restitués au vendeur.
2. Paiement mensuel
Le vendeur peut aussi opter pour un règlement échelonné chaque mois. Dans certains cas, une partie de l’indemnité (par exemple, les 6 premiers mois ou la première année) est prélevée à la source et conservée par le notaire dès la vente, puis les versements reprennent à échéance régulière selon les termes du contrat.
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