La vente à réméré, aussi appelée vente avec faculté de rachat, est une solution juridique méconnue mais puissante pour les propriétaires confrontés à des difficultés financières. Elle permet de vendre temporairement un bien immobilier tout en conservant la possibilité de le racheter dans un délai de 6 mois à 5 ans. Ce dispositif, encadré par le Code civil (articles 1659 à 1673), s’adresse à celles et ceux qui souhaitent éviter une saisie ou obtenir rapidement des liquidités sans renoncer définitivement à leur patrimoine.

Le principe est simple : le bien est vendu à un investisseur privé, l'ancien détenteur du bien continue à l’occuper grâce à une convention d’occupation, et peut le racheter une fois sa situation stabilisée.

À qui s’adresse la vente à réméré ?

La vente à réméré n’est pas réservée aux cas de grande précarité. Elle concerne de nombreux profils :

  • Les personnes en situation de surendettement ou refusées par les banques.
  • Les propriétaires menacés de saisie immobilière.
  • Les chefs d’entreprise, professions libérales ou indépendants avec des revenus irréguliers.
  • Les héritiers souhaitant préserver un bien immobilier transmis.
  • Les seniors souhaitant débloquer de la trésorerie tout en restant dans leur résidence.

En somme, toute personne propriétaire d’un bien immobilier, en difficulté financière temporaire, peut envisager ce mécanisme pour éviter de perdre son logement.

À lire aussi : Qu'est-ce qu'une soulte et à quoi sert-elle ?

Les avantages principaux de la vente avec faculté de rachat

La vente à réméré permet d’agir vite et de garder un horizon de reprise. Parmi les bénéfices concrets :

  • Accès rapide à des liquidités sans passer par le circuit bancaire.
  • Possibilité de rester dans le logement grâce à une convention d’occupation.
  • Sauvegarde du patrimoine avec option de rachat ou revente libre.
  • Protection contre la saisie immobilière ou les ventes aux enchères.
  • Aucune exigence de solvabilité ou de situation bancaire favorable.

C’est donc un véritable outil de rebond, qui laisse du temps pour restructurer ses finances, négocier un nouveau crédit, ou revendre à un meilleur prix.

À quoi sert une vente à réméré ?

Pourquoi envisager une vente à réméré ?

La vente à réméré est une solution qui permet à un propriétaire en difficulté financière de mobiliser jusqu’à 50 % de la valeur de son bien immobilier, sans avoir recours à un prêt bancaire. Elle constitue une alternative rapide, légale et confidentielle face à des situations telles qu’un refus de financement, un surendettement ou une procédure de saisie imminente.

Vente à réméré et besoin urgent de trésorerie : dans quels cas l’utiliser ?

Ce mécanisme s’avère particulièrement utile lorsqu’un propriétaire doit faire face à une urgence financière : paiement d’une dette fiscale, aide à un membre de la famille, règlement d’une soulte lors d’un divorce ou d’une succession, ou encore impossibilité d’obtenir un rachat de crédit. En moins de 30 jours, la signature d’un acte notarié permet de débloquer les fonds nécessaires et de répondre efficacement à cette urgence.

Vente à réméré pour prévenir une saisie immobilière

Lorsqu’une procédure de saisie est déjà en cours, la vente à réméré permet de rembourser rapidement les créanciers avant que le bien ne soit vendu aux enchères. Le propriétaire conserve la possibilité d’occuper son logement et bénéficie d’un délai supplémentaire pour organiser son rachat ou trouver une solution de refinancement adaptée.

Vente à réméré en cas de refus bancaire ou de fichage FICP

De nombreux profils ne correspondent plus aux critères d’acceptation des banques : travailleurs indépendants, retraités, SCI, personnes fichées Banque de France (FICP). La vente à réméré s’inscrit en dehors des normes imposées par les établissements bancaires et ne crée aucun nouvel endettement. Elle représente une alternative patrimoniale crédible pour retrouver des liquidités rapidement.

Vente à réméré et gestion des situations complexes : succession, divorce, dettes fiscales

En cas de succession conflictuelle, de divorce entraînant le paiement d’une soulte ou d’un contentieux fiscal urgent, la vente à réméré constitue une solution stratégique pour éviter la liquidation forcée du patrimoine. Elle permet de dégager des liquidités immédiatement tout en préservant la possibilité de racheter son bien, offrant ainsi une issue plus favorable qu’une vente classique à perte.

Déroulement d’une vente à réméré

Une vente à réméré suit un cadre rigoureux, encadré par un notaire. Voici les principales étapes :

  1. Analyse de la situation : estimation du bien, calcul des dettes à rembourser, définition du besoin en trésorerie.
  2. Montage du dossier : validation juridique et technique, recherche d’un investisseur.
  3. Signature chez le notaire : acte de vente avec clause de rachat et convention d’occupation.
  4. Versement des fonds : une partie est utilisée pour solder les dettes, le solde est versé au vendeur.
  5. Période d’occupation : le vendeur reste dans le bien pendant toute la durée de l’accord.
  6. Sortie de l’opération : rachat par le vendeur, ou revente à un tiers.

Pendant toute cette période, l’ancien propriétaire bénéficie d’un droit prioritaire pour récupérer son bien.

Combien coûte un réméré ?

Il s'agit d'une opération dont les coûts peuvent être importants en fonction des acteurs privés qui interviennent.

Principaux frais liés à une vente avec faculté de rachat :

  • Frais de notaire, réduits à 2% du prix de vente (si l'acquéreur a le statut de marchand de biens) ;
  • Nos honoraires, variables en fonction du prix de vente du bien et sa situation géographique ;
  • Indemnités d'occupation précaire, généralement entre 7% et 12% du prix de vente par an.

Le montant de l’indemnité d'occupation peut varier fortement, s'agissant du principale pôle de dépenses, nous vous conseillons d'y prêter une attention toute particulière.

Puis-je rester dans mon logement pendant un contrat de vente à réméré ?

Statut d’occupation du vendeur

Oui. Dans la grande majorité des situations (environ 9 cas sur 10), le vendeur continue à occuper son bien immobilier durant toute la période du réméré. Ce droit d’usage est expressément prévu dans l’acte notarié, ce qui garantit une protection juridique solide contre toute tentative d’éviction. Le vendeur conserve ainsi l’usage exclusif du logement, dans des conditions similaires à celles d’un locataire bénéficiant d’un bail civil, mais avec une sécurité renforcée par le cadre légal du réméré.

Indemnité d’occupation réglée dès la signature chez le notaire

L’indemnité d’occupation est directement réglée lors de la signature de l’acte, prélevée par le notaire pour sécuriser la relation entre le vendeur et l’investisseur. Ce mécanisme évite tout risque d’impayé et dispense le vendeur de virements mensuels. L’opération est donc simplifiée et apporte une véritable sérénité : le vendeur sait que l’usage de son logement est garanti, sans charge financière supplémentaire à gérer pendant la durée du contrat.

Que se passe-t-il en cas de départ anticipé ?

Si le vendeur rachète son bien avant l’échéance du contrat ou choisit de le revendre à un tiers, le notaire procède automatiquement à un remboursement partiel de l’indemnité d’occupation. Ce remboursement est calculé au prorata des mois restants non utilisés, assurant une restitution équitable et transparente. Cette clause contractuelle constitue une garantie pour le vendeur, qui bénéficie d’une souplesse dans sa stratégie de sortie tout en préservant ses droits financiers.

Exemple concret

Prenons l’exemple d’un appartement d’une valeur de 500 000 €. Le propriétaire, endetté et refusé par les banques, souhaite éviter la saisie. Il opte pour le réméré :

  • Le bien est vendu à un investisseur pour 300 000 €.
  • Après déduction des frais et indemnités d’occupation, il reçoit environ 240 000 €.
  • Il reste dans le logement pendant 36 mois.
  • À l’issue, il rachète son bien ou le revend à un tiers à sa valeur du marché.

Dans le cas d’une revente à 500 000 €, il récupère une plus-value de 200 000 €, tout en ayant évité la saisie et conservé la maîtrise de son bien.

Ce qu’il faut anticiper

Même si cette solution offre de réelles opportunités, la vente à réméré nécessite une stratégie bien définie.

  • Il est impératif de respecter le délai fixé pour racheter le bien.
  • Les frais peuvent être importants (notaire, honoraires, indemnité d’occupation) et doivent être anticipés dans le plan de financement.
  • Un accompagnement par des professionnels spécialisés est vivement recommandé pour sécuriser l’opération et préparer la sortie dans de bonnes conditions.

Cabinet Bougardier, première société à proposer le réméré immobilier en France

Ouvert en 1970, le Cabinet Bougardier a pour vocation d'obtenir des solutions de financement pour les propriétaires immobiliers.

Dans les années 1990, notre société a été la première à développer le réméré immobilier, destiné à une clientèle privilégiée et multi-propriétaire.

Vous souhaitez recourir à la vente à réméré ? Remplissez dès à présent votre demande en ligne. Pour plus de détails sur cette solution de financement, contactez le Cabinet.

Pour aller plus loin :