Lors de la création d’une Société Civile Immobilière (SCI), le choix du régime fiscal influence directement la rentabilité, la gestion et la transmission du patrimoine.

Quels sont les deux régimes fiscaux applicables à la SCI ?

La SCI à l’impôt sur le revenu (IR) : la transparence fiscale

Dans une SCI imposée à l’IR, la société n’est pas directement redevable de l’impôt : ce sont les associés qui déclarent leurs revenus fonciers au prorata de leurs parts.

Ce régime se distingue par sa simplicité administrative. Les revenus locatifs sont intégrés dans la déclaration d’impôt personnelle de chaque associé et imposés selon son taux marginal. Les charges (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion) sont déductibles, mais il n’est pas possible d’amortir le bien.

La SCI à l’IR convient particulièrement :

  • aux familles souhaitant gérer un patrimoine immobilier commun ;
  • aux investisseurs à long terme cherchant une gestion simple et une fiscalité progressive ;
  • aux biens loués nus générant des revenus modérés.

La SCI à l’impôt sur les sociétés (IS) : la fiscalité des sociétés

La SCI à l’IS est fiscalement indépendante. Les bénéfices sont imposés au taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice, puis à 25 % au-delà.

Ce régime permet à la SCI d’amortir le bien immobilier, réduisant ainsi le bénéfice imposable. En revanche, lors de la revente, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable (valeur d’achat diminuée des amortissements), ce qui augmente la taxation.

Ce régime s’adresse surtout :

  • aux investisseurs souhaitant optimiser leur trésorerie ;
  • aux SCI professionnelles ou réalisant des locations meublées ;
  • aux projets à forte rentabilité à court ou moyen terme.

Les différences fiscales entre SCI à l’IR et SCI à l’IS

Fiscalité des revenus locatifs

  • À l’IR : les loyers sont imposés comme des revenus fonciers selon le barème progressif. Plus les revenus des associés sont élevés, plus la fiscalité est lourde.
  • À l’IS : la société paie l’impôt sur ses bénéfices, mais les dividendes versés aux associés sont ensuite imposés à titre personnel. Ce double niveau de taxation doit être pris en compte.

Fiscalité en cas de revente

  • SCI à l’IR : la plus-value immobilière bénéficie d’un abattement progressif. Elle est exonérée d’impôt après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans.
  • SCI à l’IS : la plus-value est calculée sur la base de la valeur nette comptable, souvent bien inférieure à la valeur réelle du bien. Cela entraîne une imposition plus lourde, sans abattement pour durée de détention.

Déductibilité des charges et amortissements

  • À l’IR : seules les charges réelles sont déductibles (intérêts, travaux, taxes, frais).
  • À l’IS : les amortissements, frais de gestion, et dépenses d’entretien sont déductibles, permettant de lisser la fiscalité sur plusieurs années.

SCI emprunteuse : les spécificités du crédit hypothécaire

Une SCI peut solliciter un prêt hypothécaire, quelle soit imposée à l’IR ou à l’IS.

Lorsque c’est une SCI à l’IR qui souscrit à un crédit hypothécaire, ce sont les associés qui s’engagent personnellement dans l’opération, ils sont caution hypothécaire et apportent en garantie leurs propres biens immobiliers détenus dans la SCI.

À l’inverse, lorsque c’est une SCI à l’IS qui emprunte, ce sont les revenus de la société qui sont pris en compte, c’est elle-même qui supporte la charge du crédit. L’hypothèque est alors prise au nom de la SCI, directement sur le ou les biens détenus. Dans ce cas, les associés ne sont pas cautions du prêt.
 

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