On parle de rachat de soulte lorsqu'un propriétaire d'un bien détenu en indivision souhaite racheter les parts des autres indivisaires. En général, l'indivision est la conséquence d'un divorce ou d'une succession.
Dans cette situation, vous pouvez obtenir un crédit pour racheter les parts des autres indivisaires et devenir pleinement propriétaire du bien immobilier
Qu'est-ce qu'une soulte ?
Lorsque l'on se retrouve en indivision (à la suite d'une succession ou d'un divorce par exemple), on peut en sortir et racheter les parts des autres co-indivisaires.
Un notaire prononce alors un acte liquidatif. Cet acte notarié mentionne la valeur des parts et engage les parties dans le processus de vente. La personne souhaitant garder le bien se voit redevable d'une compensation financière envers les co-indivisaires : c'est la soulte.
Ainsi, dans le cas d'un divorce, l'ex-conjoint qui souhaite garder la maison familiale doit dédommager l'autre partie pour rétablir l'égalité. C'est aussi le cas pour les successions : si l'un des co-héritiers souhaite garder le bien, il doit verser les soultes correspondantes aux autres co-héritiers.
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Quel crédit pour financer le rachat d'une soulte ?
La rachat d'une soulte est considéré comme une transaction immobilière. C'est un crédit immobilier hypothécaire qui vient financer cette opération.
Ce type de crédit s'adresse à des personnes qui sont déjà propriétaires et souhaitent agrandir leur patrimoine immobilier. L'assurance emprunteur est facultative et il est possible d'opter pour un remboursement à terme (également appelé "In Fine").
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Prendre en compte votre situation
Comme c'est le cas pour tous les crédits en France, vos revenus et vos charges seront analysés pour calculer votre taux d'endettement. Vos revenus doivent être suffisants pour honorer les échéances du prêt et vos autres obligations financières (crédits en cours, pension alimentaire...).
- Consulter les principaux critères d'éligibilité au crédit hypothécaire
Calculer le montant de la soulte et les frais
Généralement, les co-indivisaires se partagent les biens de façon équitable.
Cependant, le testament ou le régime matrimonial peuvent prévoir une répartition inégale de la propriété d'un bien. Dans ce cas, les calculs se font au prorata des quote-parts.
Pour calculer le montant de la soulte, il faut calculer la valeur des parts, vérifier le solde du crédit immobilier en cours et se répartir les frais d'entretien du bien.
A. Déterminer le montant des parts
- Si les quote-parts sont réparties équitablement entre les co-indivisaires, il suffit de diviser la valeur marchande du bien par le nombre d'indivisaires
- Si les quote-parts sont réparties inégalement, fractionner la valeur du bien au prorata de chaque part
B. Solder le crédit immobilier en cours
Dans le cas d'un divorce, si le crédit immobilier ayant servi à acheter le bien (ou l'éventuel crédit travaux) est encore en cours, le capital restant dû est soustrait de la valeur marchande du bien pour calculer la soulte.
Le capital restant dû sera remboursé à l'avenir par la personne qui conserve le bien. Si l'on souhaite financer un rachat de soulte, il faut également intégrer la reprise du crédit immobilier en cours dans son plan de financement.
C. Faire le bilan de l'indivision
Pendant la durée de l'indivision, le bien immobilier a sûrement engendré des coûts ou des revenus. Il est conseillé de conserver les justificatifs de ces mouvements afin qu'ils soient pris en compte dans le calcul des soultes.
En application du principe d'égalité entre les indivisaires, les frais et les gains associés au bien pendant la durée de l'indivision doivent être répartis équitablement entre tous les co-indivisaires.
D. Frais de notaire et autres coûts
Les sorties d'indivision sont des transactions immobilières, elles nécessitent l'intervention d'un notaire pour les formalités administratives. Les droits de mutation et les frais d'acte notarié sont principalement composés de taxes. En règle générale, c'est l'acquéreur qui règle ces frais.
Si le crédit associé au bien est encore en cours, il faut également intégrer le coût de la reprise du crédit : frais de désolidarisation (pour reconduire le contrat de crédit avec un seul emprunteur) ou frais liés au rachat de ce crédit.
Un courtier en crédit hypothécaire vous aide à établir votre plan de financement et négocie votre nouveau prêt auprès de la bonne banque, contactez notre équipe de spécialistes
Exemples de rachats de soultes financés
Retrouvez ci-après deux exemples de crédits obtenus pour nos clients et qui leur ont permis de sortir de l'indivision rapidement
1. Suite à une divorce, racheter le maison et reprendre le crédit
Louise et Philippe divorcent. Louise souhaite conserver la maison familiale, d'une valeur de 1 million d'euros. Le crédit immobilier ayant servi à acheter ce bien n'est pas totalement remboursé, le capital restant dû est de 200 000 euros.
Pour conserver la maison familiale, Louise doit verser une soulte de 400 000 euros à son mari et continuer de rembourser le crédit immobilier de la maison.
Calcul :
= (1 000 000 - 200 000) ÷ 2
= ("Valeur marchande" - "Capital restant dû") ÷ "Nombre d'indivisaires"
Louise obtient un crédit hypothécaire à objet immobilier d'un montant de 600 000 euros (400 000 € pour racheter la soulte, 200 000 € pour reprendre le capital restant dû lié au premier crédit immobilier).
2. Succession : racheter le bien familial à sa fratrie
Suite au décès de leur mère, Marie et ses 3 sœurs ont hérité d'un immeuble de rapport d'une valeur de 2 millions d'euros.
Marie souhaite le conserver mais ses sœurs préfèrent le vendre.
Dans ce cas, pour devenir pleinement propriétaire du bien, Marie doit verser une soule de 500 000 euros à chacune de ses sœurs, soit au total 1,5 millions d'euros.
Calcul :
= 2 000 000 ÷ 4
= "Valeur marchande" ÷ "Nombre d'indivisaires"
Marie emprunte 1,6 millions d'euros (crédit immobilier de 1,5 millions d'euros et trésorerie personnelle de 100 000 euros) pour racheter les soultes de ses sœurs et payer les frais de notaire.
Courtier spécialiste en financement de rachat de parts indivises
Fondé en 1970, le Cabinet Bougardier est une compagnie de courtage spécialiste du crédit hypothécaire. Nos solutions de financement permettent aux propriétaires fonciers de mobiliser des fonds pour financer leurs projets personnels et professionnels.
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