Le portage immobilier, plus couramment appelé vente à réméré, offre une solution pour obtenir rapidement des liquidités. Bien qu’il partage certaines finalités avec le crédit, il s’agit d’un mécanisme juridique totalement différent. Voici ce qui distingue ces deux solutions et comment le réméré fonctionne concrètement.
Une pratique ancienne aux bases légales solides
La vente à réméré trouve ses racines au Moyen Âge. À l’origine, elle servait aux agriculteurs pour retrouver la propriété de leurs terres après une cession temporaire. Ce mécanisme a été encadré par la législation française dès le XVIIe siècle. En 1994, c’est le Cabinet Bougardier qui permet de remettre le réméré au goût du jour et accompagne l’évolution législative. Aujourd’hui, il repose sur les articles 1659 à 1673 du Code civil, qui définissent précisément les conditions de cette vente avec faculté de rachat.
Contrairement à un prêt classique, il ne s’agit pas d’un crédit. Même si le but peut sembler similaire, les fondements juridiques et le fonctionnement de la vente à réméré sont fondamentalement différents.
Comment fonctionne une vente à réméré ?
Ce dispositif se déroule en trois phases principales :
- La cession temporaire : Le propriétaire vend son bien à un tiers investisseur, pour un montant déterminé.
- La période d’occupation : L’ancien propriétaire continue d’habiter les lieux (ou de percevoir les loyers dans le cas d’un bien locatif) en versant une indemnité d’occupation. Cette phase peut durer jusqu’à cinq ans.
- Le rachat : À la fin de la période prévue, le vendeur peut récupérer son bien en remboursant le montant initial. S’il ne le souhaite pas ou ne le peut pas, il garde également la possibilité de vendre le bien à une tierce personne.
Réméré et crédit : des similitudes encadrées par la loi
Les deux dispositifs partagent un cadre juridique : ils doivent faire l’objet d’un contrat écrit précisant les modalités comme la durée, les frais ou les échéances. Dans les deux cas, la législation vise à sécuriser les parties, notamment la personne en situation d’éventuelle fragilité financière.
Le portage immobilier et le crédit peuvent répondre à des besoins identiques : financer une urgence, rembourser une dette, ou encore restructurer une situation financière complexe. Le réméré est souvent envisagé par des personnes exclues des circuits bancaires traditionnels, notamment en cas de fichage à la Banque de France, de saisie en cours, ou de situation de surendettement.
Les grandes différences entre vente à réméré et crédit
Il existe plusieurs types de crédits en France, chacun avec ses spécificités :
- Le crédit à la consommation : Permet de financer des besoins ponctuels (ex. : voiture, travaux), avec des montants allant de 200 € à 75 000 € sur des durées relativement courtes.
- Le crédit hypothécaire : Utilisé pour monétiser un bien immobilier. Il permet d’emprunter des montants conséquents, jusqu’à 60 % de la valeur du bien selon son emplacement. Il présente l’avantage d’être accessible sans conditions d’âge, sans assurance obligatoire ni questionnaire médical.
- Le crédit immobilier : Destiné à l’acquisition de biens, avec des échéances étalées sur 15 à 25 ans. Son obtention dépend d’un dossier solide, avec des critères d’éligibilité stricts.
En revanche, la vente à réméré n'est pas un emprunt. Ses principales spécificités sont :
- La nature juridique : Il s’agit d’une vente immobilière, et non d’un prêt.
- Les frais : Il n’y a pas d’intérêts à proprement parler, mais des indemnités d’occupation versées mensuellement ou en une fois.
- La durée : Elle est limitée à quelques années (de 6 mois à 5 ans).
- Le remboursement : Le bien est racheté en une seule opération, et non par mensualités comme dans un prêt amortissable.
- Aucune mensualité : Avec la vente à réméré, il n’y a pas de mensualités à payer, il n’y a donc pas de critères de revenus pour l’éligibilité.
Guide
