En tant que retraité, il est parfois difficile de maintenir son niveau de vie. Les moyens financiers baissent tandis que l'on dispose de plus de temps à consacrer à ses loisirs.
Souhaitant rester autonome, chez eux, ou tout simplement profiter de leur retraite, certains se tournent vers le viager.
Les spécificités de la vente en viager
Tout d’abord, la particularité première du viager est le mode de paiement.
En effet, c’est un mécanisme de vente qui va permettre le paiement du prix en plusieurs fois : un bouquet et une rente.
Le bouquet constitue le capital versé au vendeur au jour de la vente. La rente quant à elle est la mensualité qui sera versée au vendeur sa vie durant. Le vendeur devient crédirentier, créancier de sa rente, et l’acquéreur débirentier, débiteur de ladite rente.
Notons que le contrat de vente en viager est un contrat aléatoire, ne sachant pas le nombre exact de mensualités qui seront payées.
Ensuite, le viager peut être occupé. C’est le cas le plus commun : le vendeur reste vivre dans le bien. Il conserve un droit d’usage et d’habitation, à vie ou jusqu’à ce qu’il décide de le quitter.
Le vendeur peut ainsi vendre son bien, percevoir des mensualités à vie et rester vivre chez lui. De quoi s’assurer une retraite paisible.
Enfin, il convient de préciser que le prix variera selon que le bien est vendu libre ou occupé. Il est évident qu’un bien vendu occupé, n’a pas la même valeur qu’un bien dont l’acquéreur peut jouir dès l’achat.
En ce sens, la valeur d’occupation est déduite de la valeur vénale du bien vendu en viager occupé. Ceci signifie que, selon l’espérance de vie estimée du vendeur, une décote est opérée sur le bien. Plus le vendeur est jeune, plus son espérance de vie est longue, plus la valeur d’occupation est importante, plus la valeur vendue est basse. Et inversement.
Les raisons de l’intérêt croissant pour la vente en viager
Grand nombre de retraités sont déjà conquis par cette solution. C’est le moyen d’augmenter ses revenus, tout en conservant ses habitudes.
La rente permet d’atteindre un niveau de vie plus satisfaisant, qui donne loisir au vendeur de profiter de son temps libre.
La vente en viager occupé octroi la possibilité de rester vivre dans son bien, tandis que la vente en viager libre permet de se défaire d’une résidence secondaire et ne pas se soucier d’ennuis locatifs.
Par ailleurs, le paiement de la rente est protégé par des clauses strictes. Le défaut de paiement de la rente à son exact échéance peut déclencher l’application d’une clause résolutoire. Le vendeur pourrait alors reprendre la pleine propriété de son bien et conserver l’ensemble des sommes perçues.
On peut ajouter que le vendeur paie moins de charges de copropriété, et n’a plus à sa charge les taxes foncières (à l’exception des ordures ménagères).
Qu’en est-il des raisons d’acquisition d’un bien en viager ?
Les investisseurs ne sont pas non plus lésés par ce type d’investissement. En effet, ces conditions financières sont tout à fait particulières et avantageuses.
L’acquéreur peut payer le prix de vente en plusieurs fois, sans faire appel à un emprunt.
Dans le cadre du viager occupé, il acquiert un bien a une valeur décotée et donc particulièrement attrayante.
Il en est de même des frais d’acquisitions, dits frais de notaire, qui sont basés sur la valeur vendue. Dans le cas de viager occupé, ils seront calculés sur la valeur occupée.
Une alternative au viager : la vente de la nue-propriété
Pour les vendeurs ou investisseurs qui préfèrent l’échange d’un capital unique au jour de l’acte authentique, il existe la solution de la nue-propriété.
Devenu usufruitier, le vendeur peut continuer de vivre dans son bien ou le mettre en location (option impossible en viager). Il perçoit un capital unique au jour de la vente, dont il pourra faire usage selon son bon vouloir.
Il conserve néanmoins la quasi-totalité des charges et taxes portant sur le bien.
Pour l’acquéreur, devenu nu-propriétaire, il s’agit d’investir une somme d’argent, sans se soucier de mensualités à venir. Il acquiert le bien à une valeur décotée, la valeur de l’occupation.
Pour en savoir plus sur ces types de ventes, notre équipe spécialisée dans la vente en viager et en nue-propriété, saura répondre à toutes vos questions et vous aiguiller vers la solution la plus adaptée à vos besoins.
Les limites du viager hypothécaire
Avant de s'engager dans un viager hypothécaire, il est essentiel d'en mesurer les contraintes.
Des conditions d'éligibilité strictes
Accessible uniquement entre 60 et 90 ans, le viager hypothécaire impose que le bien soit exempt de toute hypothèque, qu'il dépasse 400 000 € de valeur et qu'il soit situé dans une grande métropole.
Des montants parfois insuffisants
Entre 15 % et 60 % de la valeur du bien : telle est la fourchette du capital accessible. Un emprunteur de 60 ans se verra proposer une quotité bien inférieure à celle d'un emprunteur de 80 ans, parfois loin des attentes malgré un patrimoine conséquent.
Une dette qui s'alourdit dans le temps
Faute de mensualités, les intérêts s'accumulent et s'ajoutent au capital dû. Sur la durée, cette capitalisation peut conduire à une dette supérieure au montant emprunté à l'origine.
Une succession inévitablement affectée
Au décès de l'emprunteur, le bien est vendu pour solder la dette. Les héritiers souhaitant conserver le logement devront en assumer eux-mêmes le remboursement.
Un usage des fonds limité par la loi
L'article L315-3 du Code de la consommation réserve le viager hypothécaire au financement de besoins strictement personnels. Toute utilisation professionnelle est prohibée.
Le Prêt Libre Patrimoine (PLP) : une alternative plus souple
Pour les propriétaires que les contraintes du viager hypothécaire écartent ou ne satisfont pas, le Cabinet Bougardier a conçu une réponse sur mesure : le Prêt Libre Patrimoine (PLP).
Viager hypothécaire | Prêt Libre Patrimoine (PLP) | |
|---|---|---|
Âge | 60 à 90 ans | Pas de condition d'âge minimale (dernière échéance avant le 90ᵉ anniversaire) |
Remboursement | Au décès ou à la vente du bien | Mensualités amortissables sur 7 à 25 ans |
Quotité | 15 % à 60 % de la valeur du bien | Jusqu'à 70 % de la valeur du bien |
Valeur minimale du bien | 400 000 € | 250 000 € |
Utilisation des fonds | Besoins personnels uniquement | Totalement libre, sans justificatif |
Montant | Variable | De 100 000 € à 500 000 € |
Localisation du bien | Grande métropole, France continentale | France hexagonale, Corse, Île de La Réunion |
Impact sur l'héritage | Vente du bien au dénouement | Capital remboursé progressivement, bien conservé |
Remboursable par mensualités fixes sur 7 à 25 ans, le PLP permet de conserver son bien et de le transmettre à ses proches. Les fonds sont libres d'emploi, sans justificatif. Encadré par la loi française et formalisé par acte notarié, il n'impose ni changement de banque ni domiciliation de revenus.
Pour aller plus loin :
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