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Fiducie-sûreté : il achète les murs d’un centre commercial concurrent
Publié le 13 février 2023. Rédigé par un collaborateur du Cabinet Bougardier.
Notre client Philippe Rivière* a sollicité nos services pour financer la croissance externe de sa société grâce à la fiducie-sûreté.
Philippe Rivière possède et dirige une foncière qui détient des murs de galeries commerciales à Toulouse et sa banlieue (Haute-Garonne)*.
Une belle opportunité de croissance externe
Il apprend qu’une galerie commerciale est à vendre dans la commune de Blagnac.
La galerie se compose d’une dizaine de boutiques de petite et moyenne surface ainsi que d’une grande surface louée à une célèbre marque de distribution alimentaire. Bien desservie par l'autoroute, elle dispose d’un grand parking et d’une plateforme logistique pour réceptionner les livraisons.
Cette galerie fait directement concurrence à un centre commercial déjà détenu par la société de Philippe à proximité d’une autre sortie de la rocade.
25 millions d’euros à financer
La galerie que Philippe souhaite acheter n’a pas connue beaucoup de travaux ces dernières années. Aussi, en plus du prix d’achat des locaux, Philippe voudrait disposer d’une belle enveloppe pour moderniser progressivement le bâtiment et améliorer le confort du public.
Il souhaite y installer des bornes pour recharger les voitures électriques, changer le mobilier des galeries, percer des vitrines et isoler le bâtiment par la façade et le toit. Selon lui, la modernisation des bâtiments est la clé de la réussite. Les locataires recherchent des locaux modernes et esthétiques, leur clientèle apprécie de faire ses courses dans des bâtiments lumineux, où l’on peut flâner, s'asseoir ou recharger son téléphone par exemple.
Son plan de financement s’élève à 25 millions d’euros, incluant l’achat de la galerie et un budget pour les travaux d’amélioration.
l'incertitude auprès des circuits bancaires habituels
La foncière de Philippe a bien surmonté les difficultés liées à la pandémie et à l'augmentation des prix de l’énergie. Elle génère de beaux bénéfices tout en allouant des budgets pour rénover ses bâtiments. Naturellement, elle a tout-de-même besoin d’emprunter pour financer une telle opération.
Philippe a sollicité les services du groupe bancaire dans lequel sont domiciliés les comptes de sa foncière. Cet établissement accepte de prêter les fonds à condition de garantir au moins 60 % du capital emprunté par une société de caution mutuelle (SCM).
Même chose auprès de son courtier en prêts professionnels, dont les banques partenaires demandent elles aussi un cautionnement mutuel.
L’intervention d’une SCM est souvent demandée comme garantie par les banques de réseaux pour les prêts professionnels. La société de caution mutuelle est à la charge de l’emprunteur. En cas de défaut de remboursement, la SCM rembourse la banque et se substitue à elle pour poursuivre l’emprunteur en recouvrement.
L'idée de recourir à une SCM ne plaît pas à Philippe. En plus du dossier de demande de crédit, il devrait constituer un autre dossier pour présenter sa demande aux organismes de cautionnement, et en conséquence, accepter de nouveaux audits et expertises, sans pour autant être sûr qu'une SCM accepte d'intervenir étant donné l'importance du montant sollicité.
Philippe Rivière cherche alors une solution plus certaine d'aboutir, sans quoi, il se retirerait de l’opération pour éviter de faire perdre du temps à ses salariés et au vendeur. Il a bien compris que les banques souhaitent prendre le moins de risques, aussi, il souhaite trouver un autre mécanisme de garantie pour son crédit.
La solution : mettre en place une fiducie-sûreté
Sur les conseils de sa directrice financière, Philippe Rivière prend rendez-vous au Cabinet Bougardier afin d’obtenir un financement.
Au Cabinet Bougardier, nous travaillons en étroite collaboration avec les banques qui acceptent de prêter en contrepartie d'une garantie sur un actif immobilier : crédit hypothécaire, prêt adossé à une fiducie.
Il recherche spécialement un crédit garanti par une sûreté réelle sur les biens immobiliers que sa foncière possède, et non une société de caution. Ensemble nous discutons des solutions réalistes et convenons que le recours à la fiducie était le meilleur outil pour défendre son dossier et négocier les meilleures conditions d’emprunt.
La garantie d'un crédit avec fiducie-sûreté implique de confier la propriété d'actifs à un fiduciaire (le tiers de confiance de l'opération). En cas de défaut de paiement, le fiduciaire utilise lui-même la garantie pour rembourser le prêteur, sans avoir besoin d'enclencher une procédure judiciaire.
La fiducie-sûreté est considérée comme la reine des garanties pour les prêts importants : le risque de contentieux judiciaire est réduit et un tiers (le fiduciaire) veille au respect des obligations de chacun.
- Plus d’informations sur la fiducie-sûreté
Aussi, nous sommes parvenus à négocier l’offre suivante auprès d’une grande banque française pour notre client Philippe Rivière :
- Prêt professionnel à la foncière d’un montant de 25 millions négocié auprès d'un pool de banques
- Remboursement amortissable sur 15 ans
Périmètre de la fiducie :
1. Pendant la durée du prêt, les droits et obligations d'un centre commercial déjà détenu par Philippe sont transférés à un fiduciaire (le tiers de confiance de l’opération). Ici, le principe du fiduciaire est qu’il vérifie le respect du contrat de crédit et pourrait prendre lui-même des mesures pour rembourser les banques si la société de Philippe venait à faire défaut.
2. Pour plus de sécurité, les loyers générés par ce centre commercial sont confiés en gestion au fiduciaire : il en verse une partie à la banque pour rembourser le prêt et rend la différence à la foncière de Philippe.
Si Philippe souhaite mettre un terme à l’opération plus tôt que prévu, il peut procéder à des remboursements anticipés.
Dans ce cas, Philippe accepte de confier un bien qu'il détient et les revenus locatifs qu'il génère à un fiduciaire. Cela a pour effet de rassurer considérablement les banques prêteuses : ce fiduciaire (le tiers de confiance) procède à des remboursements tous les mois et est en droit de vendre l’actif pour rembourser la banque en cas de défaillance.
C’est là que réside la force de la fiducie. En cas de problème, le fiduciaire est habilité à prendre des dispositions pour rembourser le prêteur, sans recourir à un contentieux judiciaire.
Philippe a renforcé sa société
Grâce à notre concours, Philippe a réussi à finaliser dans les temps l’acquisition de cette galerie, tout en protégeant son retour sur investissement. Dans son cas, la fiducie-sûreté était particulièrement adaptée : il s'agissait de monétiser rapidement un actif immobilier pour trouver les fonds nécessaires au financement de cette nouvelle galerie.
Le placement en fiducie de son centre commercial est sans incidence comptable et fiscale : la société de Philippe en reste propriétaire. Le centre commercial apparaît toujours dans les actifs du bilan de la société.
Cette opération permet à Philippe d'absorber un concurrent de renforcer sa présence dans le bassin de vie de Toulouse. En rénovant cette galerie, il va un peu plus imprimer sa marque auprès des consommateurs toulousains.
D'ailleurs, Philippe compte bien procéder à des remboursements anticipés pour sortir de l'opération le plus tôt possible et financer une autre acquisition dans la région.
*Pour des raisons de discrétion, les noms et les lieux sont modifiés, les images sont fournies à titre d'illustration
Le réseau et le savoir-faire du Cabinet Bougardier au service de vos opérations immobilières spéciales
La fiducie est la sûreté la plus souple et la plus sécurisante pour les opérations patrimoniales d'importance. Elle est appréciée des banques prêteuses et est un véritable atout pour négocier des financements de plusieurs millions d'euros.
Si comme Philippe, vous souhaitez obtenir un financement adossé à une fiducie-sûreté, contactez-nous.
Pour aller plus loin :