Sauvegarde patrimoniale : arrêter une procédure de saisie immobilière

Comment stopper une saisie immobilière ?

Lorsqu’un propriétaire ne parvient plus à honorer ses remboursements de prêt immobilier, une saisie immobilière peut être engagée par le créancier. Pour mettre immédiatement fin à cette procédure, il est impératif de rembourser intégralement les sommes dues. Cette démarche, appelée « désintéressement du créancier poursuivant », constitue le seul moyen d’éviter la vente judiciaire du bien.

Dans la majorité des situations, l'emprunteur (ou la SCI propriétaire) fait face à cette situation à la suite de mensualités impayées, déclenchant une procédure judiciaire pouvant aller jusqu'à l’adjudication du bien.

Que faire en situation de saisie immobilière ?

Dès trois mensualités impayées, la banque peut intervenir et entamer des démarches judiciaires. Elle prononce alors la déchéance du terme du prêt, puis délivre un commandement à payer valant saisie. La saisie immobilière peut aboutir à une procédure de vente forcée aux enchères publiques.

Mais des alternatives existent pour suspendre la procédure et éviter la vente. Pour un accompagnement juridique, il est conseillé de consulter un avocat spécialisé en procédures civiles d'exécution.

Charges de copropriété impayées : une autre cause de saisie

Les propriétaires en copropriété doivent s’acquitter de charges obligatoires. En cas d’impayés, le syndicat des copropriétaires peut entamer une action en justice pour recouvrer les sommes dues. Bien que rares, certaines procédures aboutissent à une saisie immobilière, notamment si les montants impayés sont importants et que les autres démarches n’ont pas abouti.

Avant même l’audience d’orientation, les frais de procédure de jugement peuvent être élevés pour le créancier. Toutefois, si la situation reste bloquée, le bien peut être vendu par adjudication dans les mois suivant le jugement du juge de l’exécution.

Quelles solutions pour éviter la procédure de saisie immobilière ?

Pour mettre fin à la procédure, trois solutions permettent de réunir les fonds nécessaires au remboursement :

• Disposer immédiatement des liquidités (rare) ;
• Vendre le bien soi-même à l’amiable, avec l’accord du juge ;
• Recourir à des solutions de sauvegarde patrimoniale, telles que la vente à réméré ou le crédit hypothécaire.

Lors de l’audience d’orientation, le juge peut déterminer un délai pour permettre une vente amiable. Si un montage est proposé, comme le crédit hypothécaire, la vente avec faculté de rachat ou la cession de créances, il devra être validé par le juge de l'exécution.

Le crédit hypothécaire : une solution simple et rapide

Qu’est-ce qu’un crédit hypothécaire ?

Le crédit hypothécaire est un prêt garanti par un bien immobilier. Il permet de mobiliser rapidement des liquidités pour désintéresser les créanciers et éviter la saisie.

Comment l’utiliser pour stopper une saisie ?

• L’emprunteur contracte un crédit hypothécaire sur son bien (sous conditions d’éligibilité).
• Il utilise les fonds pour rembourser les dettes à l’origine de la saisie.
• Il évite ainsi la vente forcée et reste propriétaire de son bien.

Pour qui ?

Cette solution est particulièrement adaptée aux seniors, aux indépendants ou aux personnes possédant un patrimoine immobilier mais ayant des revenus insuffisants pour accéder à un crédit classique.

La vente avec faculté de rachat (vente à réméré)

Définition et cadre légal

La vente à réméré est régie par l’article 1659 du Code civil. Elle permet au propriétaire de céder son bien immobilier tout en se réservant le droit de le racheter dans un délai fixé (maximum 5 ans).

Fonctionnement

• Le bien est cédé à un investisseur (l'acquéreur temporaire).
• Le vendeur obtient les fonds et les utilise pour rembourser ses dettes et frais de jugement et ainsi stopper la procédure.
• Il reste dans le logement pendant la durée du contrat fixé.
• Il dispose du droit de racheter son bien au prix initial à tout moment pendant cette période.

Pour qui ?

Cette solution s’adresse aux propriétaires confrontés à des difficultés financières passagères mais capables d’envisager une amélioration de leur situation dans les années suivantes. Si le rachat est impossible, le vendeur peut céder définitivement son bien sur le marché libre et percevoir un solde résiduel.

La cession de créances : stopper les poursuites sans vendre

La cession de créances est un outil efficace pour suspendre la procédure sans céder son bien immobilier.

Comment ça marche et sous quelles conditions ?

• Un investisseur rachète le crédit au créancier initial (ici le créancier poursuivant).
• Une fiducie-sûreté est mise en place pour sécuriser le bien.
• Le débiteur bénéficie d’un délai de 24 mois pour améliorer sa situation.
• Une fois les fichages levés, le débiteur refinance son bien via un prêt immobilier.

Dans quelles situations l’utiliser ?

Cette solution est adaptée aux propriétaires ayant des perspectives claires d’amélioration financière à court terme. Elle offre une respiration de deux ans pour restructurer sa situation sans se déposséder de son logement.

Cas spécifiques : dettes fiscales ou sociales

Les dettes contractées auprès du Trésor Public, de l’URSSAF ou de la CAF peuvent également mener à une saisie immobilière. Là encore, un crédit hypothécaire ou une cession de créances peuvent permettre de régulariser la situation rapidement et de suspendre la saisie.

Que faire après la déchéance du terme du crédit ?

La déchéance du terme met fin au contrat de crédit. Pour agir efficacement :

• En cas de surendettement, saisir la commission compétente pour obtenir un plan de remboursement.
• En cas de manquement grave ou de mauvaise foi, désintéresser le créancier au plus vite pour éviter une vente du bien immobilier aux enchères.

Réagir dès la réception du commandement à payer

Le commandement à payer, délivré par huissier, constitue le point de départ du mécanisme. Cet acte informe officiellement le débiteur de l'existence d’un déficit exigible. Si le débiteur ne réagit pas rapidement, le bien peut être saisi et vendu.

Il est donc essentiel d’envisager sans attendre une solution de financement ou de restructuration pour stopper la saisie dès cette première étape.

Déroulement d’une saisie immobilière

Phase amiable

La banque tente une résolution amiable avec le débiteur. En cas d’échec, elle passe à la phase contentieuse et se charge de la vente forcée.

Phase judiciaire

• Commandement à payer valant saisie : l’huissier transmet l’acte et le titre exécutoire. Le service de publicité foncière est informé.
• Assignation à une audience d’orientation : si le déficit n’est pas remboursé, le créancier saisit le tribunal judiciaire.
• Audience d’orientation : le juge choisit entre une vente amiable (avec délai de 4 mois) ou une vente forcée.
• Vente forcée du bien saisi : le bien est vendu aux enchères dans un délai de 4 à 8 semaines. L’ordonnance d’adjudication vaut titre d’expulsion.