Cette formule permet d'emprunter avec une hypothèque sur un bien que l'on possède déjà sans rembourser le capital ni payer les intérêts de son vivant.
Fonctionnement du prêt viager hypothécaire
Vous êtes propriétaire et êtes âgé de plus de 60 ans, vous pouvez financer vos projets grâce à un prêt viager hypothécaire
Le prêt viager hypothécaire est un type de prêt hypothécaire permettant d'emprunter de la trésorerie personnelle en donnant en garantie un bien immobilier, et de rembourser le capital et les intérêts après le décès de l'emprunteur grâce à la vente du bien apporté en garantie.
Principales caractéristiques :
- Crédit bancaire à taux fixe
- Pour financer des projets personnels
- Pas de mensualités à payer (remboursement du capital et paiement des intérêts au dénouement : vente du bien ou décès de l'emprunteur)
- Pas d'assurance emprunteur, votre éligibilité ne dépend pas de votre état de santé
- Vous restez propriétaire, le prêt est garanti par sûreté hypothécaire conventionnelle
Fondé en 1970, le Cabinet Bougardier réunit une équipe de professionnels du courtage en crédit hypothécaire. Contactez-nous pour faire avancer votre demande de prêt viager hypothécaire.
Utilisation des fonds empruntés
Les fonds empruntés viennent financer vos besoins personnels :
Frais liés aux soins, aux services à domicile ou à la maison de retraite
Don d'argent du vivant aux héritiers réservataires
Financer un hébergement médicalisé
Investir dans des œuvres d'art
Améliorer son confort de vie
Il est interdit de financer un besoin professionnel avec les fonds issus d'un prêt viager hypothécaire. (Source : article L315-3 du Code de la consommation)
Principaux critères d'éligibilité
Le prêt est accordé sous réserve d'éligibilité et d'acceptation de votre demande par une banque. Voici les principaux critères appliqués par les banques qui accordent des prêts viagers hypothécaires :
1. Profil de l'emprunteur
- Âge : être âgé de 60 à 90 ans au moment de la souscription
- Endettement : le bien proposé en garantie ne doit pas être déjà hypothéqué, le crédit immobilier ayant servi à son acquisition doit être remboursé
- Santé : aucune condition relative à votre état de santé
2. Bien immobilier proposé en garantie
- Pleine-propriété : l'emprunteur ou les co-emprunteurs sont propriétaires du bien immobilier proposé en garantie (pas de SCI)
- Type d'immeuble : bien immobilier à usage d'habitation (appartement, maison), en bon état
- Localisation : en France continentale, de préférence en ville dans une grande métropole
- Valeur : valeur marchande du bien proposé en garantie supérieure à 400 000 euros
Le Cabinet Bougardier est le spécialiste des méthodes vous permettant d'emprunter de la trésorerie grâce à vos actifs immobiliers, contactez-nous pour obtenir une réponse personnalisée
Combien emprunter ?
Le montant à emprunter dépend principalement de la valeur du bien apporté en garantie et de l'âge de l'emprunteur.
La quotité (montant proposé) varie entre 15 % et 60 % de la valeur marchande du bien apporté en garantie.
Ce montant dépend des critères suivants :
- Âge et sexe de l'emprunteur
- Localisation et état du bien immobilier
Souscription
Le processus de souscription dure en général deux à trois mois. Il nécessite l'intervention d'un expert pour évaluer le bien immobilier et d'un notaire pour procéder à la signature du contrat et au versement des fonds.
1. Premier avis de faisabilité et expertise
Discutez de votre projet avec un banquier spécialiste afin de vérifier votre éligibilité. La banque intervenante mandate un expert pour réaliser une évaluation du bien immobilier que vous proposez en garantie.
2. Réception de l'offre et réflexion
Si une banque accepte de vous financer, elle fournit alors une offre de prêt. Vous disposez d'un délai de réflexion légal d'au moins 10 jours avant de pouvoir accepter cette offre.
3. Signature et versement des fonds devant notaire
La signature du contrat de prêt et le décaissement des fonds (versement effectif des fonds empruntés) s'effectuent devant notaire.
Dénouement du prêt
Le prêt viager hypothécaire peut prendre fin de 3 façons :
- Décès de l'emprunteur : le bien est vendu pour rembourser la dette
- Vente du bien apporté en garantie : pendant l'opération, l'emprunteur reste libre de vendre son bien. Dans ce cas, les fonds issus de la vente serviront en priorité au remboursement de la dette
- Remboursement anticipé : l'emprunteur peut procéder au paiement anticipé de la dette à tout moment de son vivant
Plafonnement de la dette pour protéger les héritiers
La dette est plafonnée : le montant à payer ne peut pas excéder la valeur marchande du bien au moment du dénouement.
Au terme de l'opération, si la dette est supérieure à la valeur du bien apporté en garantie, la banque prêteuse prend en charge la différence. Si le montant de la dette est inférieur à la valeur du bien, ce sont les héritiers qui perçoivent la différence.
Possibilité de payer les intérêts de son vivant
Par défaut, les intérêts du prêt viager hypothécaire sont capitalisés afin d'être payés au dénouement. Cependant, il est possible de régler les intérêts de son vivant, pendant la durée du crédit.
Les limites du prêt viager hypothécaire
Si le prêt viager hypothécaire présente des atouts indéniables, il comporte également des contraintes importantes qu'il convient d'examiner attentivement avant de s'engager.
Un accès restreint : conditions d'âge et de patrimoine
Le prêt viager hypothécaire est réservé aux emprunteurs âgés de 60 à 90 ans et exige que le bien proposé en garantie soit libre de toute hypothèque, d'une valeur supérieure à 400 000 €, et situé de préférence dans une grande métropole.
Un capital emprunté limité
La quotité finançable varie entre 15 % et 60 % de la valeur du bien, selon l'âge de l'emprunteur et la nature du bien. Les profils les plus jeunes dans la tranche éligible se voient proposer les quotités les plus faibles. Le montant effectivement disponible peut donc s'avérer décevant au regard de la valeur du patrimoine engagé.
Un coût total difficile à anticiper
Les intérêts étant capitalisés, la dette peut croître sensiblement avec le temps. Plus la durée de vie de l'emprunteur est longue après la souscription, plus le montant remboursé au dénouement sera élevé, même si la loi plafonne la dette à la valeur du bien.
Un impact sur la transmission patrimoniale
Le remboursement intervenant au décès par la vente du bien hypothéqué, les héritiers ne peuvent pas conserver le bien familial sans procéder eux-mêmes au remboursement de la dette. Si la valeur du bien a peu progressé ou si la dette a fortement augmenté, la part d'héritage peut s'en trouver significativement réduite.
Utilisation des fonds
Conformément à l'article L315-3 du Code de la consommation, les fonds d'un prêt viager hypothécaire ne peuvent financer qu'un besoin personnel. Tout projet à caractère professionnel est exclu, ce qui limite les possibilités pour les emprunteurs aux profils mixtes.
Le Prêt Libre Patrimoine (PLP) : l'alternative au prêt viager hypothécaire
Face aux contraintes propres au prêt viager hypothécaire, le Cabinet Bougardier a développé une solution exclusive : le Prêt Libre Patrimoine (PLP). Ce dispositif s'adresse à un spectre plus large de propriétaires et répond à des situations que le prêt viager hypothécaire ne peut couvrir.
Prêt viager hypothécaire | Prêt Libre Patrimoine (PLP) | |
|---|---|---|
Âge | 60 à 90 ans | Pas de condition d'âge minimale (dernière échéance avant le 90ᵉ anniversaire) |
Remboursement | Au décès ou à la vente du bien | Mensualités amortissables sur 7 à 25 ans |
Quotité | 15 % à 60 % de la valeur du bien | Jusqu'à 70 % de la valeur du bien |
Valeur minimale du bien | 400 000 € | 250 000 € |
Utilisation des fonds | Besoins personnels uniquement | Totalement libre, sans justificatif |
Montant | Variable | De 100 000 € à 500 000 € |
Localisation du bien | Grande métropole, France continentale | France hexagonale, Corse, Île de La Réunion |
Impact sur l'héritage | Vente du bien au dénouement | Capital remboursé progressivement, bien conservé |
Avec le PLP, l'emprunteur rembourse son crédit par mensualités fixes sur une durée choisie entre 7 et 25 ans. À terme, le bien est conservé dans le patrimoine familial. Les fonds obtenus sont libres d'affectation : travaux, investissements, accompagnement d'un proche, constitution d'une trésorerie de confort sans obligation de fournir ni devis ni factures.
Le PLP est un prêt bancaire amortissable à taux fixe, formalisé par acte notarié, encadré par la loi française. Il ne nécessite ni ouverture de compte ni domiciliation de revenus.
Le Prêt Libre Patrimoine s'adresse à toute personne physique propriétaire d'un bien immobilier en pleine propriété, résidente fiscale en France, dont les revenus sont suffisants pour honorer les mensualités. Il est accessible dès 250 000 € de valeur de bien, sans restriction d'usage des fonds.
Pour savoir si le PLP correspond à votre situation, nos conseillers étudient votre dossier et vous orientent vers la solution la plus adaptée à votre projet.
Votre courtier spécialiste depuis 1970
Fondé il y a plus de cinquante ans, le Cabinet Bougardier est courtier spécialiste du crédit hypothécaire en France. Notre équipe travaille en étroite collaboration avec les banques qui pratiquent le prêt viager hypothécaire en France.
Contactez-nous pour obtenir des renseignements et présenter votre demande de prêt viager hypothécaire à une banque.
Pour aller plus loin, consultez plus d'informations sur les offres du Cabinet Bougardier vous permettant de mobiliser de la trésorerie à partir des actifs immobiliers que vous détenez :