Ici, nous décrivons le fonctionnement du prêt viager hypothécaire et les éventuelles alternatives existantes.
Qu'est-ce qu'un prêt viager hypothécaire ?
Cette formule permet d'emprunter avec une hypothèque sur un bien que l'on possède déjà sans rembourser le capital ni payer les intérêts de son vivant.
Le prêt viager hypothécaire est un type de prêt hypothécaire permettant d'emprunter de la trésorerie personnelle en apportant un bien immobilier en garantie et de rembourser le capital et les intérêts après le décès de l'emprunteur grâce à la vente du bien apporté en garantie.
Le prêt viager hypothécaire :
- Financer tous types de projets personnels
- Pas de mensualités (remboursement du capital et paiement des intérêts après le décès de l'emprunteur)
- Pas d'assurance emprunteur
- Garanti par une hypothèque conventionnelle
- Montant : entre 15% et 70% de la valeur vénale d'un bien d'habitation
- Être âgé entre 60 et 95 ans au moment de la souscription
Ne pas confondre
Le prêt viager hypothécaire ne doit pas être confondu avec :
- Le crédit hypothécaire : dont le capital et les intérêts sont remboursés selon un échéancier prévu avec la banque prêteuse ;
- La vente en viager : une transaction immobilière (le bien est vendu à un investisseur) avec le versement d'un bouquet et d'une rente viagère ;
- Le crédit à la consommation : dont le montant est inférieur à 75 000 euros et se rembourse selon un échéancier ;
- Le prêt In Fine : dont seuls les intérêts sont payés mensuellement mais dont le capital doit être remboursé en un seul versement à une échéance prévue à l'avance (maximum dix ans).
Utilisations autorisées des fonds (objets de prêt)
Les fonds empruntés viennent financer tous les besoins personnels :
- Frais liés aux soins et aux services à domicile ;
- Donation du vivant aux héritiers réservataires ;
- Financer un hébergement médicalisé ;
- Investir dans des œuvres d'art ;
- Aider leurs enfants et petits-enfant ;
- Améliorer leur confort de vie.
Il est interdit de financer un besoin professionnel avec les fonds issus d'un prêt viager hypothécaire.
Source : article L315-3 du Code de la consommation
Éligibilité
L'accès au prêt viager hypothécaire est assez souple.
Ci-après, les principales conditions d'éligibilité au viager hypothécaire.
Emprunteur
Les critères quant au profil de l'emprunteur sont assez peu restrictifs :
- L'emprunteur doit être le propriétaire du bien apporté en garantie hypothécaire ;
- Sans conditions de revenus (car les intérêts et la capital sont payés après le décès de l'emprunteur) ;
- Âge : ce crédit s'adresse aux séniors et retraités, aux personnes âgées ;
- Pas de questionnaire médical à remplir pour la banque ;
- Sans assurance emprunteur obligatoire.
Bien immobilier
Le bien apporté en garantie hypothécaire doit être un local d'habitation uniquement, en bon état, habité ou non. Cela peut être la résidence principale ou secondaire de l'emprunteur, ou encore un bien immobilier loué à un tiers.
Le bien à hypothéquer doit être détenu en nom propre par le candidat emprunteur. Il n'est pas possible d'hypothéquer un bien en SCI ou de nantir des parts sociales de SCI en vue d'obtenir un PVH.
- À lire aussi : Solutions de crédit hypothécaire pour SCI
Si le bien est neuf, il faut fournir le certificat de conformité délivré par la mairie (il atteste que le bien construit est aux normes et correspond au permis de construire déposé).
Les biens à usage mixte ou professionnel ne sont pas éligibles au prêt viager hypothécaire.
Combien emprunter avec un viager hypothécaire ?
Le montant à emprunter dépend de la valeur du bien apporté en garantie hypothécaire pour le prêt viager et de l'âge de l'emprunteur.
Critères déterminant le montant
Le montant du prêt viager est fixé par les banques prêteuses en fonction de 3 critères :
- La valeur vénale du bien (expertisé obligatoirement par un tiers indépendant, les frais d'expertise sont à la charge du demandeur de crédit) ;
- L'âge de l'emprunteur (plus il est âgé, plus la quotité est importante) ;
- Le sexe de l'emprunteur (les femmes ayant une meilleure espérance de vie que les hommes).
Quel est le montant maximal du prêt viager hypothécaire ?
La quotité du prêt viager hypothécaire varie en général entre 15% et 70% de la valeur vénale du bien apporté en garantie, en fonction des critères exposés ci-dessus.
Comment payer les intérêts ?
Un prêt viager hypothécaire comprend des intérêts et des frais qui entrent en compte dans le calcul du Taux Annuel Effectif Global (TAEG).
Les intérêts sont calculés sur la durée du crédit et ne sont dus qu'au décès de l'emprunteur.
Il est possible d'opter pour un remboursement périodique des intérêts. Dans ce cas, l'emprunteur procède à des versements périodiques pour payer les intérêts selon un échéancier convenu avec la banque prêteuse, cette option permet de limiter les sommes dues suite au décès de l'emprunteur, car les intérêts d'emprunt auront déjà été réglés.
Souscription du crédit viager hypothécaire
1. Réception de l'offre de prêt
La banque prêteuse fournit au demandeur une offre de prêt conforme à la réglementation en vigueur. Le demandeur dispose d'un délai de réflexion légal d'au moins 10 jours avant de pouvoir accepter cette offre.
2. Signature et décaissement devant notaire
La signature du contrat de prêt et le décaissement des fonds (versement effectif des fonds empruntés) s'effectuent devant notaire. C'est l'emprunteur qui doit régler les différents frais de notaire.
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Fin d'opération
Il existe 3 façons de sortir de l'opération de prêt viager hypothécaire :
• Décès de l'emprunteur et remboursement sur la succession
En cas de décès de l'emprunteur, le remboursement intervient au moment de la succession :
- Les héritiers acceptent la vente du bien : le bien est vendu, les fonds issus de la vente sont affectés au remboursement du capital et au paiement des intérêts, les héritiers récupèrent la différence ;
- Les héritiers refusent la vente du bien : ils doivent régler la dette avec les intérêts et récupèrent ensuite la pleine propriété du bien ou la pleine propriété en indivision s'ils sont plusieurs.
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• Remboursement anticipé
L'emprunteur peut procéder à tout moment au remboursement anticipé du capital et au paiement des intérêts dus. Source : article L315-16 du Code de la consommation
Il peut être redevable d'une indemnité de remboursement anticipé selon les termes du contrat.
• Vente du bien hypothéqué
L'emprunteur doit prévenir la banque prêteuse en cas de mutation, même partielle (vente conventionnelle, démembrement, vente à terme, vente en viager...), du bien hypothéqué. Les fonds issus de la vente sont affectés par le notaire au remboursement anticipé du prêt.
En cas de vente du bien en raison d'un déménagement, il est possible, en accord avec le prêteur, de demander le transfert de l'hypothèque.
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La responsabilité de l'emprunteur pendant la vie du prêt
Pendant la durée du prêt, l'emprunteur est responsable dans la limite du raisonnable de l'entretien du bien, qui doit rester en bon état. Source : article L315-12 du Code de la consommation
Si le contrat de prêt prévoit des visites pour vérifier l'état du bien, l'emprunteur doit pleinement collaborer afin de permettre ces visites.
L'emprunteur peut louer le bien hypothéqué dans le cadre du prêt viager seulement avec l'accord de la banque prêteuse (sauf ci le bien était déjà loué au moment de la souscription du crédit).
L'emprunteur s'engage à ne pas changer l'affectation du local apporté en garantie.
En cas de non respect de ces engagements, la banque prêteuse est en droit de réclamer le remboursement anticipé des fonds prêtés (déchéance du terme du crédit). Sources : articles L315-13 et L315-14 du Code de la consommation
Cabinet Bougardier, courtier en prêt viager hypothécaire à Paris et Nice
Créé en 1970, le Cabinet Bougardier obtient des prêts hypothécaires sur-mesure pour une clientèle de propriétaires immobiliers. Il accueille ses clients sur rendez-vous avenue de l'Opéra dans le centre de Paris ou rue Pastorelli à Nice, à proximité de la célèbre place Masséna.
Les alternatives existantes au viager hypothécaire
Le Cabinet Bougardier propose des alternatives au prêt viager hypothécaire :
- Le crédit hypothécaire : un crédit bancaire avec garantie sur un bien immobilier; conçu pour être remboursé du vivant de l'emprunteur, voir les critères d'éligibilité ;
- Vente à terme : vente du bien avec conservation temporaire de l'usufruit, permet de vendre immédiatement la nue-propriété, de jouir des fonds, et de continuer de vivre dans le bien pendant une durée déterminée ;
Contactez-nous pour obtenir des conseils sur les alternatives aux prêt viager hypothécaire.
Obtenir un crédit hypothécaire sur-mesure
Le Cabinet Bougardier, créé en 1970, obtient des prêts sur-mesure pour des multipropriétaires. Nous sommes spécialiste des méthodes permettant de dégager de liquidités à partir d'actifs immobiliers.
Nos clients font appel à nous car malgré le fait qu'ils affichent des revenus confortables et un beau patrimoine, ils ne parviennent pas à emprunter auprès des banques traditionnelles. Déposez votre demande de crédit via notre formulaire en ligne.
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