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Les différents types d'hypothèques en France

Mal connue en France, l'hypothèque est pratiquée pour garantir le remboursement d'une somme d'argent.

Rappel : qu'est-ce qu'une hypothèque ?

L'hypothèque est une sûreté réelle permettant de garantir le paiement d'une somme auprès d'un créancier. Il s'agit d'une inscription réalisée par un notaire et inscrite au service de publicité foncière (ex conservation des hypothèques). L'hypothèque signifie que la valeur du bien immobilier hypothéqué est affectée en priorité au remboursement de la dette.

"L'hypothèque est un droit réel sur les immeubles affectés à l'acquittement d'une obligation." Source : extrait de l'article 2393 du Code civil

En cas de défaillance du débiteur dans ses obligations, un juge est susceptible d'ordonner la vente du bien immobilier hypothéqué afin de rembourser les sommes dues avec les fonds issus de la vente.

L’hypothèque intervient sur des biens immobiliers déterminés, pour le paiement d'une somme déterminée.

Si le Code civil reconnaît trois types d'hypothèque, nous revenons sur tous les montages que l'on appelle communément "hypothèque"en France :

  • Hypothèque conventionnelle
  • Hypothèque légale
  • Hypothèque judiciaire
  • Privilège de prêteur (PPD)
  • L'hypothèque commerciale
  • La promesse d'hypothèque
  • L'hypothèque rechargeable (désormais interdite en France)

 

Maison en hypothèque conventionnelle

L'hypothèque conventionnelle

L'hypothèque conventionnelle résulte d'un accord entre les deux parties : le débiteur et le créancier.

Le débiteur apporte en garantie hypothécaire un bien immobilier qu'il possède déjà et qui est déjà remboursé.

L'hypothèque conventionnelle permet d'obtenir un crédit hypothécaire, un crédit dont les fonds peuvent être libres d'affectation.

Le Cabinet Bougardier obtient des prêts garantis par hypothèque conventionnelle. Ces crédits hypothécaires s'adressent à des personnes multipropriétaires souhaitant mobiliser leur patrimoine pour obtenir un crédit sur-mesure.

L'hypothèque légale

L'hypothèque légale est prise en application de la Loi. Elle permet de garantir le paiement de sommes dans le cadre d'un mariage, d'une tutelle ou curatelle, ou auprès d'une administration publique.

Une hypothèque légale est susceptible d'être prise notamment en cas de dette fiscale, sociale ou familiale. Sauf exception, elle est le résultat d'une décision judiciaire.

L'hypothèque judiciaire

L'hypothèque judiciaire est prise en application d'un jugement. Elle résulte d'un procès civil entre un débiteur et son créancier.

Dans la plupart des cas, une hypothèque judiciaire est prise lorsque le débiteur a failli dans ses obligations de remboursement et que le créancier le poursuit en justice pour obtenir le paiement des sommes dues.

Le Privilège de Prêteur de Deniers

Communément considéré comme une hypothèque, le privilège de prêteur de deniers (PPD) est une garantie prise dans le cadre d'un crédit immobilier.

Il s'agit d'un droit réel pris sur le bien objet de l'acquisition et servant à garantir le crédit immobilier ayant financé cette acquisition.

Cette garantie est de moins en moins proposée par les banques françaises, qui préfèrent le système de cautionnement assurantiel à la prise de droits réels.

L'hypothèque commerciale

L'hypothèque commerciale est une hypothèque conventionnelle spécifique dans laquelle l'emprunteur est une personne morale et le bien immobilier hypothéqué appartient à cette personne morale. Ce type d'hypothèque intervient dans le cadre d'un crédit professionnel.

L'hypothèque commerciale est relativement peu pratiquée en France en raison de la législation sur la liquidation d'entreprise qui ne place pas le créancier bancaire en premier rang en cas de difficultés financières dans la société.

 

Local commercial hypothéqué

La promesse d'hypothèque

La promesse d'hypothèque, également appelée promesse d'affectation hypothécaire, est un contrat le plus souvent adossé à un crédit. Elle prévoit que l'emprunteur doit solliciter une hypothèque conventionnelle pour garantir le remboursement d'un crédit sur simple demande de la banque prêteuse.

La promesse d'hypothèque intervient lorsque les sommes empruntées sont relativement dérisoires par rapport à la valeur du bien : les frais d'hypothèque n'étant dus que si l'hypothèque conventionnelle est réellement prise.

L'hypothèque rechargeable

L'hypothèque rechargeable a été légale entre 2007 et 2014, elle est depuis interdite par la Loi Hamon. Les contrats souscrits entre 2007 et 2014 restent cependant valables.

Il s'agit d'une hypothèque permettant de garantir un prêt immobilier et des crédits consommation. Ce type d'hypothèque est similaire à "l'hypothèque pour toute somme" pratiquée en Belgique : la banque peut garantir plusieurs crédits, même d'un petit montant, avec l'hypothèque sur le bien immobilier.