L'hypothèque est une sûreté réelle adossée à un bien immobilier déterminé. Elle signifie que la valeur du bien est affectée en priorité au remboursement d'une dette.
L'hypothèque peut-elle bloquer la vente ?
L'hypothèque, qu'elle soit conventionnelle, légale ou judiciaire, ne bloque en aucun cas la vente du bien immobilier. En effet, l'hypothèque est une inscription administrative venant garantir une dette, elle ne dépossède pas le propriétaire, qui jouit toujours de tous ses droits et obligations sur le bien immobilier.
L'hypothèque ne rallonge pas non plus les délais de vente, les notaires sont habitués aux transactions de biens hypothéqués, ils sauront accomplir les formalités nécessaires auprès des services de publicité foncière dans des délais similaires aux autres types de transactions.
Comment se déroule la vente d'un bien hypothéqué ?
La vente conventionnelle (sur le marché immobilier classique) d'un bien immobilier hypothéqué se déroule comme la vente de n'importe quel bien immobilier. C'est le notaire chargé de la transaction qui s'occupe lui-même des formalités :
- Le notaire contacte le bénéficiaire de l'hypothèque pour demander un décompte des somme dues ;
- Au moment de la transaction, le notaire remboursera le créancier avec les fonds de l'acheteur et versera la différence au vendeur (sauf transfert d'hypothèque, voir explications ci-après, des indemnités de remboursement peuvent s'appliquer en fonction du contrat de prêt).
Doit-on informer l'acheteur ?
L'acheteur n'a même pas à être informé de la situation administrative du bien et le compromis de vente n'a pas à faire mention de l'hypothèque.
Il est également inutile de fournir un relevé de situation administrative (vulgairement appelé "certificat de non gage") au potentiel acquéreur. Le notaire en charge de l'opération vérifiera lui-même la situation administrative.
De toute façon, l'hypothèque ne concerne que le propriétaire du bien et son créancier, et, comme expliqué ci-avant, la question de l'hypothèque est résolue par le notaire lors de la transaction.
L'acheteur ne pourra pas être tenu responsable pour la dette contractée par l'ancien propriétaire du bien.
Est-ce nécessaire de demander la mainlevée ?
Si la dette reliée à l'hypothèque a été intégralement remboursée avant la transaction, il est en théorie possible de demander la mainlevée hypothécaire (effacer l'inscription hypothécaire auprès du service de publicité foncière). Néanmoins, cette opération est strictement inutile pour préparer la vente car le notaire contactera le bénéficiaire de l'hypothèque pour connaître le montant des sommes dues.
Transférer l'hypothèque
S'il existe des sommes restant dues et garanties par une hypothèque conventionnelle, il est possible, en accord avec le prêteur, de demander le transfert de l'hypothèque sur un autre bien immobilier.
Cette opération nécessite une certaine anticipation (au moins deux mois), le temps que le prêteur examine la demande de transfert et accepte de prendre une hypothèque sur un autre bien. Cela a un coût, il faut s'acquitter des frais d'hypothèque correspondants.
Cependant, le prêteur n'est pas tenu d'accepter le transfert et est en droit d'exiger le remboursement des fonds prêtés si le bien apporté en garantie hypothécaire est vendu à un tiers.
Vente bloquée par hypothèque : dans quels cas cela peut arriver ?
Si, en principe, l’hypothèque ne fait pas obstacle à la vente d’un bien immobilier, certaines situations peuvent néanmoins rendre la transaction temporairement impossible. Ces cas, bien que rares, méritent d’être anticipés, notamment lorsqu’un projet de vente repose sur des délais courts ou des besoins de trésorerie urgents.
Hypothèque et contentieux : un frein à la vente
La vente peut être bloquée lorsqu’un contentieux est en cours avec le créancier hypothécaire, notamment en cas :
de dette impayée ayant entraîné une procédure de saisie immobilière ;
de commandement de payer valant saisie déjà publié au service de publicité foncière ;
d’une hypothèque judiciaire inscrite à la suite d’un jugement (souvent en cas de condamnation à payer).
Dans ces circonstances, la main du propriétaire est en partie liée : le bien est techniquement toujours vendable, mais il est soumis à une saisie en cours. La procédure de vente classique ne peut plus se faire sans accord du juge ou du créancier, ou dans le cadre d’une vente aux enchères judiciaires.
Exemple concret
Prenons le cas d’un chef d'entreprise ayant contracté un crédit professionnel garanti par une hypothèque sur sa résidence secondaire. En cas de défaillance de remboursement, la banque entame une procédure de saisie. Le chef d'entreprise trouve un acquéreur pour son bien, mais ne peut concrétiser la vente : un commandement de payer a été publié et bloque toute transaction classique. Il doit alors négocier un accord amiable avec la banque ou attendre le déroulement de la procédure judiciaire, sauf à mobiliser d’autres solutions de financement comme le crédit hypothécaire pour solder la dette.
L’intérêt d’anticiper avec un expert
Pour éviter ce type de situation, il est essentiel de surveiller l’évolution de ses engagements financiers et de faire appel à un professionnel dès les premiers signes de difficultés. Un audit hypothécaire, réalisé par un expert comme le Cabinet Bougardier, permet d’identifier les risques potentiels de blocage et de mettre en place des solutions préventives : restructuration de dettes, refinancement par crédit hypothécaire, négociation de délais avec les créanciers.
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