Rédigé par un collaborateur du Cabinet Bougardier. Mis à jour le 1er mars 2024.
Le prêt viager hypothécaire (PVH) est un crédit permettant à des personnes âgées d'emprunter entre 15% et 60 % de la valeur d'un de leurs biens immobiliers sans rembourser ce prêt de leur vivant.
En effet, dans le cas d'un PVH et contrairement à un crédit hypothécaire classique, la banque se rembourse sur la succession en déduisant de l'héritage le capital et les intérêts de l'emprunt souscrit par les ascendants défunts.
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Le PVH est un montage de crédit légal en France et prévu par les articles L315-1 à L315-23 du Code de la consommation.
Plus commercialisé depuis 2019, de nouveau commercialisé aujourd'hui
Le PVH était pratiqué historiquement par l'établissement Crédit Foncier de France, filiale du groupe Banque Populaire-Caisse d'Épargne (BPCE) depuis 1999.
En 2019, dans la cadre d'une restructuration de ses activités, le Crédit Foncier a cessé de distribuer le prêt viager hypothécaire. Les salariés du Crédit Foncier ont été réaffectés à d'autres fonctions.
Les contrats de PVH souscrits avant 2019 restent tout de même valables et le Crédit Foncier continue d'en assurer le service après vente.
Aujourd'hui, de nouveaux établissements bancaires français proposent le prêt viager hypothécaire. Les courtiers du Cabinet Bougardier sont partenaires de ces banques.
Un prêt adapté aux personnes âgées
La formule du prêt viager hypothécaire apporte une bonne solution au financement de la dépendance des personnes âgées. En effet, les séniors peuvent compter sur le PVH pour financer eux-mêmes leur maison de retraite ou les frais liés à la perte de mobilité par exemple, ce qui leur permettait de rester autonomes financièrement.
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En témoigne la question au gouvernement posée le 14 novembre 2019 au Ministère de l'économie et des finances par Vivette Lopez, sénatrice (groupe Les Républicains) du Gard :
" [...] Cette situation place de très nombreux propriétaires âgés en quête de liquidités dans un grand désarroi [...] En effet, à bien des égards, le prêt viager hypothécaire apparaît comme un dispositif pertinent, notamment en ce qu'il permet à des personnes âgées de conserver plus longtemps leur autonomie [...] "
Source : Journal officiel du Sénat du 14 novembre 2019, page 5690
Au moment où Vivette Lopez posait cette question, aucune banque ne proposait ce crédit en France.
Quelles banques proposent le prêt viager hypothécaire ?
Le prêt viager hypothécaire était principalement commercialisé par le Crédit Foncier de France, une filiale du groupe BPCE.
Aujourd'hui, certains établissement bancaires français le distribuent.
Ce que le prêt viager hypothécaire ne permet pas toujours
Même lorsqu'il est accessible, le prêt viager hypothécaire se heurte à des limites concrètes que tout candidat à l'emprunt doit avoir en tête.
Un marché étroit, une offre rare
La disparition du Crédit Foncier en 2019 a durablement réduit l'offre. Si quelques établissements distribuent à nouveau le PVH, ils restent peu nombreux, ce qui limite les possibilités de négociation et peut allonger les délais d'instruction.
Un bien et un profil très ciblés
Le PVH exige un bien libre de toute hypothèque, valorisé au-dessus de 400 000 €, situé de préférence dans une grande métropole. Limité à la condition d'âge (entre 60 et 90 ans), ce cadre rigide exclut une grande partie des propriétaires qui pourraient légitimement en bénéficier.
Un capital plafonné, une dette croissante
Le montant empruntable ne dépasse pas 60 % de la valeur du bien, et peut descendre à 15 % pour les emprunteurs les plus jeunes dans la tranche éligible. Dans le même temps, les intérêts capitalisés s'accumulent silencieusement jusqu'au dénouement, alourdissant la dette année après année.
Un héritage amputé
Le remboursement s'effectuant par la vente du bien au décès, les héritiers qui souhaitent le conserver devront rembourser la dette sur leurs propres deniers. L'actif transmis peut ainsi être considérablement réduit par rapport aux attentes initiales.
Le Prêt Libre Patrimoine (PLP) : emprunter autrement
Là où le prêt viager hypothécaire atteint ses limites, le Prêt Libre Patrimoine (PLP) prend le relais. Conçu par le Cabinet Bougardier, ce dispositif exclusif s'adresse à tous les propriétaires qui souhaitent mobiliser leur patrimoine immobilier sans en perdre la propriété, ni en subir les contraintes.
Prêt viager hypothécaire | Prêt Libre Patrimoine (PLP) | |
|---|---|---|
Âge | de 60 à 90 ans | Aucune condition d'âge minimale (dernière échéance avant le 90ᵉ anniversaire) |
Remboursement | Au décès ou à la vente du bien | Remboursement amortissable sur 7 à 25 ans |
Quotité | 15 % à 60 % de la valeur du bien | Jusqu'à 70 % de la valeur du bien |
Valeur minimale du bien | 400 000 € | 250 000 € |
Utilisation des fonds | Besoins personnels uniquement | Trésorerie libre, sans justificatif |
Montant | Variable | De 100 000 € à 500 000 € |
Localisation du bien | Grande métropole, France hexagonale | France hexagonale, Corse, Île de La Réunion |
Impact sur l'héritage | Vente du bien au dénouement | Capital remboursé progressivement, bien conservé |
Amortissable à taux fixe, formalisé par acte notarié, le PLP n'impose ni domiciliation de revenus ni ouverture de compte. Les fonds sont librement utilisables — aucun justificatif d'emploi n'est demandé. Et surtout, le bien reste dans le patrimoine : il peut être conservé, vendu ou transmis librement.
Cabinet Bougardier : courtier crédit hypothécaire à Paris depuis 1970
Créé en 1970, le Cabinet Bougardier a pour mission d'obtenir les meilleurs financements hypothécaires pour une clientèle de propriétaires immobiliers. Contact
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