Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale fréquemment utilisée, notamment dans un cadre successoral ou fiscal. Il repose sur la séparation entre la nue-propriété et l’usufruit, chaque partie ayant des droits distincts sur le bien. Cette division du droit de propriété soulève des questions spécifiques en matière de financement, et notamment sur la possibilité d’hypothéquer un bien ainsi démembré.
Comprendre le démembrement de propriété
Avant d’aborder la question de l’hypothèque, il est essentiel de bien comprendre le démembrement :
- Le nu-propriétaire détient la propriété du bien, mais ne peut ni l’occuper ni en percevoir les revenus.
- L’usufruitier a le droit d’occuper le bien ou d’en percevoir les loyers, mais ne peut le vendre sans l’accord du nu-propriétaire.
Ce partage peut compliquer certaines opérations, comme une vente ou une hypothèque, qui nécessitent généralement l’accord de l’ensemble des titulaires des droits réels.
Hypothèque et démembrement : une opération possible mais encadrée
En théorie, un bien immobilier démembré ne peut pas être hypothéqué par l’un des titulaires seulement. Pour qu’une hypothèque soit juridiquement valable, il faut que l’ensemble des droits réels soient mobilisables en garantie. Cela suppose l’accord du nu-propriétaire et de l’usufruitier.
Le prêt hypothécaire pour le nu-propriétaire seul : dans quel cas est-ce possible ?
Lorsque le nu-propriétaire est par ailleurs pleinement propriétaire d’un autre bien immobilier en nom propre, il peut solliciter un prêt hypothécaire en apportant le bien démembré en garantie. Dans ce cas, l’usufruitier est caution solidaire du prêt.
Il est important de noter que l’usufruitier n’est pas une caution solidaire :
- Ses revenus ne sont pas pris en compte dans la capacité d’emprunt.
- Il n’apporte pas d’autres biens personnels en garantie
Ce montage demeure complexe et nécessite une rédaction rigoureuse du dossier de demande de financement. Il est souvent réservé à des situations patrimoniales précises.
Rappel sur le rôle de la caution hypothécaire
La caution hypothécaire est une personne qui accepte que l’un de ses biens immobiliers serve de garantie au prêt d’un tiers. Dans notre cas :
- L’usufruitier offre la valeur de son droit d’usage comme garantie.
- Cela ne signifie pas qu’il rembourse le prêt en cas de défaut du nu-propriétaire, sauf stipulation contraire.
Cette caution est limitée aux droits qu’elle détient. Dans un démembrement, l’usufruit a une valeur juridique qui peut être estimée en fonction de l’âge du bénéficiaire (cf. barème fiscal de l’usufruit).
Les limites juridiques et pratiques
Il est essentiel de souligner que l’hypothèque sur un bien démembré reste une opération délicate. Voici les principales limites :
- La banque doit être d’accord : l’établissement prêteur évalue le risque, la liquidité du bien hypothéqué et la capacité de remboursement de l’emprunteur.
- La valeur du bien est partielle : un bien démembré n’a pas la même valeur qu’un bien en pleine propriété.
- L’accord des parties est obligatoire : sans le consentement du nu-propriétaire et de l’usufruitier, aucun acte d’hypothèque n’est possible.
Cas pratiques : exemples d’usage
Cas 1 : Donation avec réserve d’usufruit
Marie et Jean-François, tous deux âgés de 75 ans donnent à leur enfant Stéphane âgé de 45 ans la nue-propriété de leur résidence secondaire tout en en conservant l’usufruit. Si Stéphane souhaite souscrire un crédit hypothécaire, il ne pourra apporter ce bien en garantie, que s’il est par ailleurs propriétaire d’un bien immobilier en nom propre et en pleine propriété.
Cas 2 : Héritage démembré
Dans le cadre d’une succession, suite au décès de Léon, sa fille, Camille, devient nue‑propriétaire du bien familial tandis que sa femme, Isabelle, conserve l’usufruit. Ni Camille ni Isabelle n’étant pleinement propriétaire d’un autre bien immobilier, aucune ne peut solliciter un prêt hypothécaire.
Pourquoi faire appel à un expert en crédit hypothécaire ?
Le montage d’un prêt garanti par hypothèque sur un bien démembré nécessite une expertise juridique et financière pointue. Les établissements bancaires classiques sont souvent frileux face à ce type d’opération. En revanche, des structures spécialisées dans le crédit hypothécaire comme le Cabinet Bougardier peuvent accompagner les emprunteurs dans des situations atypiques.
Notre rôle est d’étudier la faisabilité de l’opération, de dialoguer avec les notaires et les prêteurs, et de sécuriser juridiquement l’ensemble du processus pour vous proposer une solution sur-mesure.
Les points à retenir
- Un bien immobilier démembré ne peut pas être hypothéqué par un seul des titulaires des droits (nu-propriétaire ou usufruitier) sans accord de l’autre.
- L’hypothèque est possible si le nu-propriétaire possède un autre bien en pleine propriété pour garantir le prêt.
- Dans ce cas, l’usufruitier peut être caution hypothécaire, mais non caution solidaire.
- L’hypothèque sur un bien démembré nécessite une analyse par un courtier spécialisé approfondie.
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