Tout ce qu’il faut savoir sur le rachat de soulte : étapes, frais de notaire et conseils

Le rachat de parts en indivision se réalise par acte authentique signé chez un notaire. Cette opération, appelée “acte liquidatif”, permet à l’un des indivisaires de devenir seul propriétaire d’un bien immobilier, souvent suite à un héritage. On parle alors de rachat de soulte. Ce type d’opération implique également des frais de notaire, parfois désignés sous le terme de frais d’acquisition, qui s’ajoutent au montant de la soulte à verser.

Dans le cadre d’un rachat de soulte, le montant total à régler inclut à la fois la soulte et les frais notariés nécessaires à la rédaction de l’acte. Ces derniers, soumis à une réglementation précise, couvrent divers postes : taxes, honoraires, rémunération du notaire et de son équipe, ainsi que les avances de frais.

Les frais à prévoir pour le rachat des parts détenues par d’autres indivisaires s’élèvent généralement entre 5,8 % et 8 % du montant de la transaction.

Bon à savoir

Même s’ils sont encadrés par la loi, ces frais peuvent varier selon :

  • La fiscalité locale (au niveau communal ou départemental) ;
  • Les pratiques tarifaires du notaire choisi ;
  • Les spécificités du dossier (certaines situations requièrent des expertises, des recherches ou des démarches supplémentaires).

Déroulement du rachat de soulte chez le notaire

Le rachat de parts indivises s’inscrit dans une procédure encadrée, fréquente lors de séparations (divorces, ruptures de PACS) ou de successions. Dans ces situations, la rédaction d’un acte notarié est obligatoire. En cas de divorce, on parlera d’"état liquidatif", tandis que dans le cadre d’un héritage, il s’agira d’un "acte de partage".

La première phase consiste à estimer la valeur actuelle du bien immobilier. Le notaire peut solliciter un agent immobilier pour obtenir une évaluation précise. Cette estimation est essentielle pour calculer équitablement la portion de chaque copropriétaire.

Le notaire procède ensuite au calcul de la soulte. Il détermine la somme que l’un des indivisaires devra verser à l’autre pour devenir propriétaire exclusif du bien. Une fois la soulte versée, le co-indivisaire cède tous ses droits sur le bien.

Le montant de la soulte dépend de la valeur du bien et de la répartition des droits de propriété. Par exemple, pour un bien estimé à 200 000 € détenu à 50/50, la soulte sera de 100 000 €, hors éventuelles dettes ou charges. Ce montant peut être renégocié si des travaux ont été réalisés par l’un des indivisaires, ou si la valeur du bien est discutée.

Le notaire établit alors l’acte notarié de rachat de soulte, qui officialise l’accord entre les parties. Le paiement s’effectue lors de la signature, généralement par virement ou grâce à un financement bancaire.

Frais de notaire : qui les prend en charge ?

La question du paiement des frais de notaire revient fréquemment. Elle dépend de la nature de l’opération (divorce ou succession) et d’éventuels accords entre les parties. En principe, la répartition peut être convenue d’un commun accord.

Dans le cadre d’un divorce 

Les ex-conjoints peuvent s’entendre librement sur la répartition des frais. Le plus souvent, la personne qui rachète la part de l’autre assume l’ensemble des frais. Toutefois, s’ils détiennent le bien à parts égales, ils peuvent décider de partager les frais à 50/50.

Dans le cadre d’une succession 

Le processus est similaire. Lorsque plusieurs héritiers possèdent des parts d’un bien immobilier, chacun détient un pourcentage correspondant à sa part d’héritage. Si l’un d’eux souhaite conserver le bien, il doit racheter les parts des autres.

Il faut distinguer les frais liés au rachat des parts de ceux liés à l’acte de succession. Les frais de notaire de l’acte successoral sont partagés entre les héritiers. En revanche, celui qui rachète les parts prend en charge les frais liés à l’opération de rachat de soulte, dans le cadre d’une procédure distincte.

Calcul des frais de notaire pour un rachat de soulte

Les frais de notaire sont encadrés légalement et représentent environ 5,80 % du montant de la soulte, et non de la valeur totale du bien. Le notaire les calcule en se basant sur la valeur nette du bien, en prenant en compte les éventuels crédits restants.

Composition des frais liés au rachat de soulte

Les frais notariés pour cette opération se décomposent ainsi :

  • Droits de mutation : appelés aussi taxe de publicité foncière ou droit d’enregistrement, ils s’élèvent à 5,09 % ou 5,80 % selon le département.
  • Émoluments du notaire : calculés selon un barème national progressif. Pour une transaction dépassant 60 000 €, le taux appliqué est de 0,814 %, auquel s’ajoutent 405,21 € et 20 % de TVA.
  • Frais de formalités et débours : environ 800 € TTC pour les formalités, auxquels s’ajoutent en moyenne 400 € de frais divers (recherches, documents administratifs, etc.).
  • Contribution de sécurité immobilière : cette taxe représente 0,10 % de la valeur du bien et correspond aux frais d’enregistrement.

Devenir pleinement propriétaire grâce au rachat de soulte

La soulte désigne la somme versée à un autre indivisaire (co-héritier ou ex-conjoint) pour compenser le transfert de ses droits de propriété. Elle permet à l’acheteur de devenir seul propriétaire du bien. Le montant est fixé par le notaire selon la valeur du bien et la portion de chacun. Pour affiner cette estimation, il est conseillé de solliciter plusieurs professionnels de l’immobilier afin de comparer les évaluations et se rapprocher de la valeur réelle du marché.

Financement du rachat de soulte : crédit ou prêt possible ?

Il est possible de financer un rachat de soulte par un crédit, notamment par un prêt hypothécaire, que ce soit en cas de divorce ou de succession.

En présence de plusieurs indivisaires, il est souvent nécessaire de posséder un autre bien immobilier à proposer en garantie. En effet, si vous devez acquérir 66 % d’un bien, un prêt hypothécaire ne permettra en général de couvrir qu’environ 50 % de sa valeur, ce qui limite la capacité d’emprunt.

Taux de crédit pour un rachat de soulte

Les taux varient en fonction de la durée du prêt et de son type :

  • Pour un prêt hypothécaire in fine (remboursement en une seule fois), les taux oscillent entre 3,5 % et 4,5 % pour une durée de 5 à 10 ans.
  • Pour un crédit amortissable (remboursement progressif), les taux vont de 4 % à 5,5 % pour des durées de 10 à 25 ans.

Un prêt hypothécaire ne nécessite pas obligatoirement une assurance emprunteur, mais il engendre d’autres frais : dossier bancaire, expertise, honoraires éventuels d’un courtier, et actes notariés pour la prise de garantie. Ces frais supplémentaires représentent environ 8,5 % du montant emprunté, en plus des frais liés à l’acte de rachat.

Rachat de parts de SCI : quels frais ?

Le rachat de parts au sein d’une Société Civile Immobilière (SCI) dépend du régime fiscal de cette dernière (impôt sur le revenu ou sur les sociétés). Voici les principaux frais à prévoir :

  1. Droits d’enregistrement
    • SCI à l’IR : 5 % du prix de cession.
    • SCI à l’IS : d’autres taxes peuvent s’appliquer selon le régime fiscal.
  2. Émoluments notariés
    • Calculés selon un barème dégressif :
      • 3,870 % jusqu’à 6 500 €
      • 1,596 % de 6 501 € à 17 000 €
      • 1,064 % de 17 001 € à 60 000 €
      • 0,799 % au-delà de 60 000 €
  3. Frais supplémentaires
    • Enregistrement et formalités : entre 300 € et 800 €
    • TVA : 20 % sur les émoluments du notaire
  4. Situations particulières
    • En cas de changement de contrôle de la SCI, des droits supplémentaires peuvent être dus.
    • Si la société détient des biens immobiliers ayant pris de la valeur, il faudra également évaluer les conséquences fiscales.

Les frais associés à un rachat de parts en SCI varient selon la complexité du dossier et les modalités fiscales de la société.

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