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Comment financer un rachat de soulte suite à un divorce ou un héritage ?

On parle de rachat de soulte lorsque le propriétaire d’un bien en indivision souhaite racheter la ou les parts d’un bien immobilier détenu à plusieurs. Ce cas de figure arrive généralement en cas de divorce ainsi que dans le cadre d’une succession.

Qu'est-ce qu'une soulte ?

Lorsque l'on se retrouve propriétaire en indivision, suite à une succession ou un divorce par exemple, on peut à tout moment en sortir. Un notaire prononce alors l'acte liquidatif, qui fait office de compromis de vente entre les parties et qui officialise la valeur des parts.

La personne souhaitant garder le bien se voit donc redevable d'une compensation financière auprès des co-indivisaires : c'est la soulte.

Définition d'une soulte :

Somme d'argent que l'une des parties doit verser aux autres pour rétablir l'égalité des lots.

Ainsi, dans le cas d'un divorce, l'ex-conjoint(e) qui souhaite garder le bien doit dédommager l'autre partie pour rétablir l'égalité. C'est aussi le cas pour les successions : si l'un des co-héritiers souhaite garder le bien , il doit verser les soultes correspondantes aux autres co-héritiers.

 

Versement d'une soulte pour rachat maison familiale

Comment calculer le montant de la soulte ?

Dans la plupart des cas, les co-indivisaires se partagent les biens de façon équitable. Pour calculer le montant de la soulte, il faut calculer le montant des parts et faire le bilan de l'indivision.

Calculer le montant des parts

Dans le cas où les quote-parts sont réparties équitablement :
Valeur vénale du bien divisée par le nombre d'indivisaires

Par exemple :

Une fratrie de 4 personnes se partage un bien d'une valeur d'un million d'euros
1 000 000 : 4 = 250 000 €

Ici, la valeur de la part est de 250 000 €.

Faire le bilan de l'indivision

Le principe de l'égalité est essentiel dans la notion de rachat de soulte. Ainsi, il convient de faire le bilan de l'indivision pour calculer justement la valeur de la soulte :

  • Divorce et crédit immobilier en cours : si le crédit immobilier court toujours sur le bien acquis en commun, le capital restant dû doit être remboursé par la personne conservant le bien. Pour calculer le montant de la soulte à racheter, il faut soustraire le capital restant dû de la valeur du bien ;
    • Calcul de la soulte correspondante = (Valeur vénale du bien - Capital Restant Dû) : 2.
    • Exemple : un couple divorce et l'épouse souhaite conserver la maison familiale. Le bien vaut 800 000 € et il reste 200 000 € de crédit immobilier à rembourser. Soulte  : (800 000 - 200 000) : 2 = 300 000 €. Ici, pour conserver la maison, l'ex-épouse doit verser 300 000 € de soulte à son ex-mari et rembourser elle-même les 200 000 € de crédit restant.
  • Revenus ou frais générés par le bien : si au cours de l'indivision le bien a généré des revenus ou engendré des frais, il faut les intégrer dans le calcul des soultes correspondantes. Pour respecter ce principe d'égalité, il convient de faire un  bilan comptable de l'indivision lors de l'acte liquidatif.
    • Dans le cas d'une succession, il arrive souvent q'un seul des co-indivisaires ne prenne à sa charge les impôts et frais d'entretien. Il est conseillé de conserver des justificatifs pour que ces dépenses soient prises en compte lors du calcul du montant des soultes.

Le rachat de soulte étant la conséquence d'une propriété en indivision entre plusieurs parties, il est impératif de faire attentivement le bilan comptable du bien immobilier pour respecter au mieux ce principe d'égalité et éviter de léser les autres co-indivisaires.

Le prix définitif de la soulte

Au delà du calcul du montant de la soulte, d'autres frais peuvent intervenir lors de cette transaction : notamment les droits d'enregistrements et émoluments, vulgairement appelés "frais de notaire".

Quel est le montant des frais de notaire ?

Les frais de notaire sont essentiellement composés de prélèvements obligatoires (taxes). En réalité, la rémunération du travail de notaire ne représente qu'une partie minoritaire de ce qu'un appelle communément les "frais de notaire".

Quels frais de notaire pour un rachat de soulte ? Ils sont les mêmes que pour les autres transactions immobilières :

  • Ils s'élèvent à environ 7 ou 8% du montant de la transaction pour le bâti ancien ;
  • Ils peuvent être réduits à 2 ou 3 % du montant de la transaction s'il s'agit d'immobilier neuf (moins de 5 ans) ou si la transaction s’inscrit dans une opération marchand de biens.

Qui paie les frais de notaire ?

Comme c'est le cas pour toutes les opérations immobilières, c'est l'acheteur qui doit s’acquitter des taxes et des frais de notaire liés à la transaction. Dans le cas d'un rachat de soulte, c'est donc la personne qui conserve le bien qui doit les régler.

Rendez-vous et paiement des frais de notaire pour la soulte

Quel prêt pour financer le rachat de soulte ?

Un rachat de soulte est une transaction immobilière. Cette opération doit donc être financée par un crédit immobilier d'acquisition.

Comme pour tout crédit en France, l'emprunteur doit justifier de revenus suffisants pour honorer toutes les échéances du prêt.

À noter :

Suite à un divorce, le profil financier d'une personne change, parfois radicalement. Les revenus de l'ex-conjoint(e) ne sont plus pris en compte. Des charges supplémentaires sont à prévoir (logement, éventuelles pensions alimentaires), elles peuvent réduite la capacité d'endettement de l’emprunteur.

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